Toen mijn man en ik - aspirant-verhuurders dat we zijn - erachter kwamen dat we een FHA-lening konden krijgen om de aankoop van een duplex, triplex of fourplex te dekken, dachten we dat we het allemaal hadden uitgezocht. Maar vier maanden en een dozijn aanbiedingen later, ontdekten we nog steeds verrassingen links en rechts. Dit is wat we wilden dat we wisten voordat we gingen navigeren op onze minder geïnformeerde, risicovolle huiszoeking met meerdere gezinnen.
Lees meer over de wetten van de verhuurder / huurder in uw regio voordat u aan deze reis begint! Elke staat en stad heeft zijn eigenaardigheden, en het kan zijn dat het beter is om in de juiste stad te zijn, of in een bepaalde buitenwijk. De stad Los Angeles heeft bijvoorbeeld zeer strikte huurcontrolewetten, maar de aangrenzende steden Beverly Hills, Culver City, Glendale en Pasadena geven verhuurders meer rechten. Wanneer u hoopt zelf in een van de eenheden te wonen, als die eenheid op dat moment niet leeg is verkoop is het belangrijk om te weten wat uw rechten zijn als de eigenaar, en wat de rechten van de huurder (s) zijn. In de meeste gevallen gaat hun huurovereenkomst door na de verkoop, en als u een eenheid wilt bezetten, moet u dat doen volg bepaalde procedures die tot 90 dagen kunnen duren, hoewel uw lening een bezetting binnen 60 jaar kan vereisen dagen. We moesten een eigendom doorgeven waar we echt van hielden, omdat we de eenheid die we het leukst vonden niet legaal konden bezetten. In de meeste gebieden heeft een inwonende verhuurder meer rechten dan een afwezige, maar er is nog veel te leren.
Er zijn twee huizenmarkten: een voor bewoners van een eigenaar en een voor verhuurders van afwezige of investeerders. Een paar dat naar een eengezinswoning winkelt, ziet misschien een duplex die ze leuk vinden en praat er zelf in zodat ze een kantoorruimte of een plek hebben voor oudere ouders. Maar de markt voor een fourplex heeft bijvoorbeeld bijna uitsluitend een ander type koper - een belegger die zich niet hoeft voor te stellen om van het gebouw een huis te maken.
Vanwege deze tweedeling van de multi-family market, terwijl duplex listings meer lijken op single-family home listings (met veel foto's, schone ruimtes en veel informatie om u enthousiast te maken), de aanbiedingen voor beleggers zijn vaak redelijk schaars. Vaak bevatten ze niet meer dan één foto (niet minder uit Google Street View) en de kortste beschrijving. Vergis je niet: Dit is waar de deals wonen. In de investeerdersmarkt is ROI (return on investment) koning, en emoties spelen geen rol bij de prijs.
We vielen in de val van emotionele besluitvorming nadat we besloten hadden een triplex te kopen in een geweldige buurt. Ons aanbod werd geaccepteerd, alleen om te ontdekken dat onze bank (via wie we vooraf waren goedgekeurd) de aankoop niet zou financieren. Waarom niet? We gebruikten een FHA-lening, waarbij potentiële triplexen of fourplexen vanaf de eerste dag zelfvoorzienend moesten zijn. Dat betekent dat de inkomende huur van de gehuurde eenheden plus de marktwaarde van onze eenheid de hypotheek moest dekken met slechts een beetje ruimte voor incidentele leegstand. Het was een schok voor het systeem om te beseffen dat zelfs als we erover zouden kunnen praten om meer geld te laten zinken in een eigendom waar we van hielden, de rest van de wereld het gewoon niet op dezelfde manier zou zien. De manier waarop ze het zien, als u standaard op uw lening staat, zullen ze het eigendom bezitten, en ze willen ervoor zorgen dat ze er geen geld aan verliezen - technisch gezien - als dat zou gebeuren.
Huurders hebben recht op rustig genieten van hun ruimte, zelfs als deze te koop is. Tussen bezette eenheden en afwezige verhuurders, heb je het geluk om slechts één eenheid persoonlijk te zien voordat je een bod uitbrengt. Wen aan het idee om aanbiedingen in te dienen, wetende dat als je ze eenmaal in jezelf ziet, je ze misschien wel kunt aantrekken. De verkoper weet dit ook en zal u de tijd geven om rond te kijken (evenals inspecties te krijgen, net als andere eigendommen) voordat u ernstig geld nodig heeft.
Waarom het goede loslaten, toch? De meeste eigendommen die we zagen, waren op de markt omdat de financiële instellingen niet meer voor de verhuurder werkten. De meest voorkomende situatie was een huisbaas die meerdere jaren achtereen geen huur verhoogde - en uiteindelijk vond zichzelf zonder de geldstroom om de reparaties bij te houden, en huurders die willen vasthouden aan een goede deal, ongeacht wat. Wees voorbereid op uitgesteld onderhoud, huurders die ver onder de markthuur betalen, of beide, en pas uw biedingsprijs dienovereenkomstig aan.
