Een overgrote meerderheid van de huizenkopers kiest voor hypotheek met vaste rente. De voorwaarden van deze leningen bieden alle warme en wazige gevoelens die gepaard gaan met een langdurige, stabiele relatie. Ga met een 30 jaar vast tarief en uw hypotheekbetaling volgende maand zal hetzelfde zijn als in 2049, waardoor budgettering super-duper voorspelbaar is.
Reeds populair bij veel starters van onroerend goed, hebben hypotheken met vaste rente zichzelf gestold als de lieveling van de hypotheeksector na de huisvestingscrisis. De meeste mensen vonden hypotheek met variabele rente (ARM's) een slecht idee. Leners keerden zich af van ARM's, uit angst dat wanneer de tarieven opnieuw werden ingesteld, het moeilijk zou kunnen zijn om de huisvestingsbetalingen bij te houden en hen dus het risico van faillissementen te geven.
Maar hypotheken met een variabele rente lijken een comeback te maken. Hoewel ze nog steeds riskant zijn voor een langetermijninvestering, hebben ze meer waarborgen aanwezig dan voorafgaand aan de woningcrash, zoals hoeveel en hoe snel een hypotheekrente zich kan aanpassen.
Dit is wat de cijfers ons vertellen: In Mei 2019, hypotheek met instelbaar tarief maakte slechts 6,7 procent van de nieuwe woningleningen uit, volgens Ellie Mae, een softwarebedrijf dat meer dan een derde van de hypotheken in de Verenigde Staten verwerkt. Maar in december 2018 leken ARM's een comeback op te zetten, goed voor 9,2 procent van de nieuwe hypotheken - het hoogste sinds Ellie Mae begon het volgen van de gegevens in 2011.
Het grootste misverstand over ARM's? Dat ze nooit mogen worden gebruikt. In feite zijn er omstandigheden waarin deskundigen op het gebied van financiën en hypotheek zeggen dat hypotheken met een aanpasbare rente eigenlijk een vast tarief zijn.
"Mensen moeten niet bang zijn voor een lening met een aanpasbaar tarief", zegt Melissa Cohn, vice-president bij Family First Funding LLC, gevestigd in New York City, die een voorkeur heeft voor zevenjarige ARM's en er zelf een heeft. "Historisch verstelbare tarieven zijn altijd lager geweest dan een vast tarief van 30 jaar en kunnen een grote geldbesparing zijn."
Omdat we erkennen dat huizenkopers unieke financiële situaties hebben, hebben we hypotheekverstrekkers gevraagd wanneer het zinvol is om te kiezen voor een hypotheek met een aanpasbaar tarief. Hier drie situaties waarin ze een ARM zouden aanbevelen.
Maar slechts een herinnering voordat we dieper op de scenario's ingaan: het is een goed idee om dit allemaal met een huis te bespreken kredietadviseur, zegt Shelby McDaniels, channel director voor zakelijke woningkredieten bij Chase Home Lending.
Eerst een uitleg over hoe ARM's werken: de titel van de lening laat u weten wanneer de rente kan worden gereset. Dus als u een 5/1 ARM krijgt, betekent dat 5/1 dat het lagere introductietarief van de lening vijf jaar zal duren, en daarna is het onderworpen aan aanpassing op jaarbasis, Holden Lewis, NerdWalletDe thuisexpert legt uit.
Het is het beste om een hypotheek met een aanpasbaar tarief te krijgen als u zeker weet dat u de woning gaat verkopen tijdens de inleidende periode, of binnen een jaar of twee na het einde van de inleidende periode, Lewis zegt.
"Dus als u een 5/1 ARM krijgt, is de veiligste cursus om dit te doen als u verwacht het huis binnen zeven jaar te verkopen."
Als u uw huis voor altijd koopt, kunt u na de inleidende periode worden blootgesteld aan steeds hogere rentetarieven - tenzij u herfinanciert, zegt Lewis.
Meeliften op dit, als u een startershuis koopt en binnen vijf jaar wilt upgraden, kan een ARM een goede pasvorm zijn.
Veel mensen houden geen rekening met hun feitelijke omstandigheden en nemen een vast tarief zonder na te denken aan een ARM, zegt Cohn. "Als je voor het eerst een homebuyer bent, pas getrouwd, een gezin laat groeien - dat zijn in mijn ogen allemaal redenen om een ARM te nemen, omdat je woonbehoeften veranderen naarmate je door het leven gaat."
Nog een goede reden? Je begint je carrière in een dure stad waar de huur constant omhoog gaat, maar je bent niet van plan daar in je volgende hoofdstuk van het leven te gaan wonen. In feite is de hypotheek meer populair in dure metrolijnen zoals San Jose, Californië.
"Een optie met alleen rente kan ARM's nog aantrekkelijker maken voor diegenen die tijdelijk in hogere kosten van levensonderhoud wonen", zegt Lauren Anastasio, Certified Financial Planner bij SoFi, een persoonlijk financieringsbedrijf. “Een ARM met alleen rente resulteert meestal in de laagst mogelijke maandelijkse betaling tijdens de rentevaste periode en kan een geweldige manier voor iemand om zijn maandelijkse huisvestingskosten vast te leggen op een locatie waar de huurkosten elk jaar stijgen. "
Hypotheken met een aanpasbare rente zijn een geweldige optie in een omgeving met een lage of dalende rente, legt Riley Adams uit, een CPA en senior financieel analist die de persoonlijke financiële blog beheert Young en the Invested. Doorgaans verankeren ARM's aan een openbaar beschikbare rentebenchmark (zoals LIBOR, Fed Funds-rente, prime rate, etc.) en voeg een bepaald aantal basispunten toe aan het totale tarief dat u wordt aangeboden onder de ARM. Als uw ARM zich veel hoger aanpast dan wat u betaalde, kunt u dat herfinancieren naar een andere ARM of een hypotheek met vaste rente - welke optie u ook het meeste geld bespaart. (Hoewel herfinanciering soms onmogelijk kan zijn als huizenprijzen dalen sterk - een van de problemen die zich tijdens de huisvestingscrisis van 2008 voordeden)
“Omdat we ons al langere tijd in een goedkope omgeving bevinden en dit lijkt waarschijnlijk ga verder, na deze lagere rente zou economisch zinvol zijn vanwege de rentekostenbesparingen, " Zegt Adams.
Bij zijn vorige hypotheek, die hij in juli 2011 heeft afgesloten, ging hij met een vaste rente van 30 jaar en betreurt het besluit.
"Als ik voor de 5/1 ARM had gekozen, zou ik aanzienlijk minder rente hebben betaald en zou ik met een lager tarief eindigen als ik zou herfinancieren", zegt hij.
Een ARM kan een goede oplossing zijn als u van plan bent de hypotheek af te lossen voordat het tarief wordt aangepast, zegt Kristopher Barros, marketingstrateeg bij Omarm Home Leningen in Middleton, Rhode Island.
"Dat is een minder gebruikelijk scenario voor een typische huiseigenaar, maar nog steeds een goede reden om te profiteren van de lagere tarieven die typisch zijn voor een ARM," zegt Barros.
Een laatste opmerking: als u een ARM overweegt, moet u de voorwaarden van de vaste periode doorzoeken. De meest voorkomende zijn ARM's met een vaste periode van 3, 5, 7 en 10 jaar, zegt Andy Harris, president van Vantage Mortgage Group, Inc. en lid van de Vereniging van onafhankelijke hypotheekdeskundigen (AIME). Driejarige ARM's komen minder vaak voor en zijn riskanter met de onbekenden, waardoor de initiële rentevaste periode op langere termijn aantrekkelijker wordt, legt hij uit. Maar hoe langer de vaste periode, hoe hoger de rente in het algemeen.
Beslissingen beslissingen! (Maar nogmaals, voordat u een beslissing neemt, praat u met een adviseur voor thuisleningen over uw situatie, zoals McDaniels aanbeveelt.)
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019