Toen ik in de was proces om mijn huis te kopen in Los Angeles besloten mijn man en ik dat elk aanbod dat we deden met onvoorziene gebeurtenissen moest komen. We hadden genoeg tijd nodig om op te treden een inspectie, een beoordeling uitvoeren en onze krijgen lening goedgekeurd.
Niet elke koper doet een bod op een woning met onvoorziene gebeurtenissen, en niet elke verkoper accepteert onvoorziene gebeurtenissen met zijn aanbod. Het hangt af van waar u woont (bijvoorbeeld voorwaardelijke aanbiedingen zijn zeer zeldzaam in New York, hoewel vrij gebruikelijk in Californië) en hoe heet de markt is.
U bladert mogelijk ook door lijstsites en ziet labels als 'in behandeling' en 'contingent' en vraagt u zich af wat ze betekenen, wat het verschil is en wat dat betekent voor u, een potentiële koper. Laat het me uitleggen.
Wanneer een aanbieding voorwaardelijk is, betekent dit in feite: "Ik bied u een bepaald bedrag aan voor uw huis als de onroerend goed, en de transactie in het algemeen, voldoet aan specifieke voorwaarden. "En dat is ingebed in het contract tussen de koper en verkoper.
De koper heeft (meestal) een beperkte tijd om ervoor te zorgen dat aan zijn onvoorziene omstandigheden wordt voldaan om ze te verwijderen of te ontmoeten. Gedurende die periode is de vermelding meestal nog steeds actief (aka, andere mensen kunnen nog steeds aanbiedingen doen op het huis) - maar niet altijd. Nadat alle onvoorziene gebeurtenissen zijn aangevinkt, gaat het aanbod van het label "voorwaardelijk" naar "in afwachting" van de meeste MLS-sites (Multiple Listing Service) (u ziet mogelijk ook andere bewoordingen, en daar komen we in een sec!).
Er zijn vier soorten onvoorziene gebeurtenissen. De eerste drie komen het meest voor: de fysieke contingentie (een inspectie van het huis, wat meestal wordt gedaan door een professional), de beoordelingen de leninggoedkeuring.
Het tijdsbestek van onvoorziene omstandigheden varieert van staat tot staat, maar in Californië is bijvoorbeeld de norm het tijdsbestek voor een fysieke en taxatie onvoorziene tijd is 17 dagen, terwijl de lening onvoorziene tijd meestal 21 is dagen.
De vierde is een onvoorziene verkoop: dit is wanneer de koper zijn eigen eigendom moet verkopen om het huidige te kopen. Zoals u zich kunt voorstellen, is het moeilijker om een tijdslimiet voor deze laatste in te stellen.
Volgens agent Lindsay Barton Barrett bij Douglas Elliman, kan de verkoper ook aandringen op een eigen onvoorziene situatie: ze verkopen hun huis pas als ze een woning vinden om naar te verhuizen of te kopen. Dit is echter niet super gebruikelijk, omdat de timing van de transactie in de lucht is en kopers meestal een meer gestroomlijnd proces verkiezen dat niet sleept.
Dit betekent dat de verkoper een aanbod met onvoorziene omstandigheden heeft geaccepteerd. Hoewel de koper eraan werkt om ze te ontmoeten (d.w.z. een inspectie in te plannen of een beoordeling in te stellen), is het de verkoper toegestaan om mensen het huis te laten bekijken en aanbiedingen in te dienen.
Zodra de verkoper het voorwaardelijke aanbod accepteert, kan hij zijn huis niet meer tonen of aanbiedingen accepteren. Kortom: de koper heeft er een ring omheen gezet, en dat is dat. Verkopers gaan meestal niet voor dit soort rampenlabel, omdat het hen moeilijk kan maken ter plaatse als de koper van mening is dat een of meer van zijn onvoorziene gebeurtenissen niet worden gehaald en ze besluiten terug te gaan uit. De verkoper moet dan het huis weer op de markt brengen en opnieuw beginnen.
De koper heeft een deadline voor zijn onvoorziene gebeurtenissen en moet deze naleven. Als de koper niet in staat is om de onvoorziene omstandigheden binnen het tijdsbestek per contract op te lossen, moet hij of zij het aanbod als zodanig doen of verbeuren ernstige geldstorting. Als de koper zijn deadline overschrijdt, moet de vertegenwoordiger van de verkoper een verzoek tot koper indienen om de koper te dwingen binnen 48-72 uur een beslissing te nemen.
Maar zelfs als een verkoper zijn huis mag blijven tonen en aanbiedingen accepteert, is dit zeker het geval kan het lopende aankoopproces niet annuleren met hun huidige aanbod terwijl het voorwaardelijk is - ongeacht wat.
Het hebben van onvoorziene gebeurtenissen is meestal om de koper te beschermen en hen een uitweg uit de transactie te bieden als het onverwachte zich voordoet. De koper zou bijvoorbeeld kunnen leren dat een dak dat als 'nieuw' werd geadverteerd, eigenlijk 40 jaar oud is en moet worden vervangen. Dit zou onder de 'fysieke' onvoorziene omstandigheden vallen en de koper kan per contract terugtrekken (als hij de verkoper en de agent tijdig waarschuwt).
Of misschien is er een noodsituatie geweest in het gezin van de koper waardoor het geld niet meer beschikbaar was om het huis te kopen of in staat zijn om de hypotheek te betalen - de koper komt daarom niet in aanmerking voor de lening, wat betekent dat aan een van de onvoorziene omstandigheden niet zal worden voldaan. De koper zou de deal mogen verlaten.
Bij het spreken met Los Angeles Compass makelaar Leslie Marquez, vertelt ze appartementstherapie dat kopers onvoorziene gebeurtenissen kunnen overslaan, maar ze raadt starters niet aan om dit te doen. Kopers kunnen de deal echter verzoeten door de tijd te verkorten die moet worden verwijderd.
In plaats van 17 dagen voor een fysieke en taxatie onvoorziene gebeurtenis, kan de koper bijvoorbeeld 12 dagen aanbieden. Of in plaats van een onvoorziene gebeurtenis van 21 dagen over de goedkeuring van de lening, kan de koper 18 dagen onderhandelen.
Het is echter riskant wanneer u een kleiner venster maakt, omdat de toegewezen tijd weekends en feestdagen telt - en u bent afhankelijk van een aantal verschillende mensen om resultaten te leveren die van invloed zijn op uw besluitvormingsproces.
En geloof me, zelfs een eenvoudige huisinspectie betekent een grote stapel papieren die je regel voor regel moet annoteren. Kun je meteen een inspecteur boeken? Zal een leningmedewerker de financiën snel genoeg kunnen regelen?
Het is een no-brainer dat een verkoper in het begin graag onvoorziene gebeurtenissen zou afschaffen - het is minder een risico voor hen, en met een aanbieding rechtdoor gaan in afwachting van het proces versnelt. In veel staten is het echter vrij standaard dat kopers onvoorziene gebeurtenissen opnemen in hun aanbiedingen. Maar als een van de onvoorziene gebeurtenissen van de koper wacht op zijn eigendom om als eerste te verkopen, dan kunnen ze verwachten dat een verkoper minder bereid is om met dat contract in te stemmen. Vooral als de verkoper andere aanbiedingen heeft die minder gecompliceerd en tijdrovend zijn.
In sommige markten zijn aanbiedingen vol onvoorziene gebeurtenissen zeldzaam. Barrett vertelt Apartment Therapy: "Zelfs in de huidige trage markt in NYC is het uiterst zeldzaam dat een verkoper of koper een voorwaardelijk contract accepteert."
Zodra alle onvoorziene gebeurtenissen zijn verwijderd en het enige dat overblijft bij het kopen van een huis, het papierwerk sluit, betekent dit dat het huis 'in behandeling' is.
Dit is eigenlijk hoe het klinkt. De verkoop is in afwachting, maar de verkoper accepteert back-upaanbiedingen * alleen * voor het geval er iets misgaat.
Dit betekent dat hoewel de onvoorziene gebeurtenissen zijn verwijderd en het huis technisch in afwachting is escrow, mag de verkoper nog steeds zijn huis laten zien en meer aanbiedingen accepteren.
Als de koper en verkoper echter niet akkoord zijn gegaan met onvoorziene gebeurtenissen, kan een huis direct doorgaan met een lopende verkoop.
Dat hangt allemaal af van het contract tussen de koper en de verkoper. Als het contract 'Voorwaardelijk: doorgaan met weergeven' zegt, kan de verkoper in feite meer aanbiedingen accepteren.
En soms gaan voorwaardelijke aanbiedingen niet uit, dus het is absoluut geen zinloze missie als je je hart hebt gevestigd op een huis dat als voorwaardelijk wordt vermeld. Als je door de MLS bladert, zou je huizen als zodanig moeten kunnen zien. U kunt een back-upaanbieding doen (waarvoor u een ernstige aanbetaling moet doen).
Als u geen bod op een aanbieding kunt doen, zou het kunnen zeggen: "Voorwaardelijk: No Show / Without Kick-out." En het nooit doet zeer om uw agent uit te reiken en te zien wat de deal is met het huis. Het lijkt misschien alsof het in het vagevuur is, maar je weet het nooit.
Marquez zegt dat dit niet vaak gebeurt in een warme markt: "Iedereen wil alles laten werken." soepel, en vooral in een super hete markt... zie je niet veel voorwaardelijke of lopende aanbiedingen vallen door. Gewoonlijk zullen de koper en verkoper iets uitwerken, zelfs als de koper zegt dat niet aan een of meer van zijn normen wordt voldaan. ”
In mijn geval vonden we bijvoorbeeld dat ons droomhuis grote funderingsproblemen had die niet werden bekendgemaakt. Onze agent heeft contact opgenomen met de agent van de verkoper en heeft een oplossing voorgesteld: de verkoper verlaagt de prijs of biedt krediet (of een combinatie van beide). De verkoper ging akkoord en we ontmoetten elkaar halverwege.
Dat is natuurlijk niet altijd het geval. Hoewel het moeilijk is om precies bij te houden hoeveel voorwaardelijke of in behandeling zijnde aanbiedingen elk jaar doorkomen, HomeGo-rapporten die mislukte thuisverkopen zijn gestegen van 1,3 procent naar 4,3 procent van alle vermelde eigenschappen in de afgelopen twee jaar (hoewel dat niet aangeeft of de eigenschappen als voorwaardelijk of in afwachting).
Het hangt allemaal af van hoe lang het escrow-proces is en het afgesproken voorwaardelijke tijdsbestek, maar u kunt (meestal) verwachten dat een huis in ongeveer negen dagen van voorwaardelijk naar in behandeling gaat.
Volgens Marquez wacht je min of meer op het verwijderen van onvoorziene gebeurtenissen als je met de standaard escrow van 30 dagen werkt. De langste onvoorziene gebeurtenis is de leninggoedkeuring (21 dagen). Zodra de lening is goedgekeurd, blijft er negen dagen over voordat u een huis kunt afsluiten.
Dat aantal kan echter stijgen als het een escrow van 45 dagen is, of het kan dalen als de koper en verkoper een 14- of 21-daagse afsluiting hebben gekozen (die zijn zeldzamer en meestal gereserveerd voor zowel doorgewinterde kopers als investeerders die minder te verliezen hebben, van plan zijn het huis om te draaien, of beide).
Ik ging uiteindelijk met 14-daagse fysieke en taxatie onvoorziene gebeurtenissen en een 21-daagse lening onvoorziene gebeurtenis in mijn aanbod en ik ga niet liegen: het was stressvol. Ik belde inspecteurs en liet berichten achter, waarbij ik ervoor zorgde dat ik twee reserve-inspecteurs op afroep had voor het slechtste scenario.
Ik zat aan mijn telefoon vast voor het geval mijn leningsfunctionaris belde dat ik meer papierwerk nodig had (gelukkig was er een scanner waar ik naar toe zou kunnen sluipen op het werk, zodat ik mijn belastingaangifte en bankafschriften tijdig kon opsturen mode).
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
