Het volledige interview met Eric Goldman is te zien in seizoen 2, aflevering 2 van de spookhuispodcast van House Beautiful, Donker huis. Luister naar de aflevering hier.
Hoewel de wetten op openbaarmaking van staten sterk variëren van staat tot staat, zijn er bepaalde zaken waarvan de meeste mensen het erover eens zijn dat ze standaardpraktijk zouden moeten zijn een huis verkopen: U moet bijvoorbeeld bekendmaken of er loodhoudende verf aanwezig is op onroerend goed dat vóór 1978 is gebouwd, en in zekere mate van informatie over de reparatiegeschiedenis is een veel voorkomende openbaarmaking in alle staten, evenals duidelijke fysieke schade die mogelijk kan ontstaan gevaarlijk. Maar hoe zit het als er iets ergs gebeurt op een terrein? niet een fysiek spoor achterlaten?
In vastgoedterminologie: a gestigmatiseerd bezit wordt gedefinieerd als een onroerend goed waarvan het karakter of de staat ervan is veranderd en daardoor het risico loopt te worden afgewezen door huurders en kopers die het psychologisch of emotioneel gebrekkig achten. De meest voorkomende stigmatiserende gebeurtenissen zijn moord, geweldsmisdrijven of de dood. Dus of iemand dat wel of niet is
gelooft in geesten of gevangen energie in welke letterlijke zin dan ook, slechte vibraties zijn belangrijk, en een eigendom kan worden achtervolgd door een slechte reputatie. En dergelijke eigendommen kunnen wettelijk verplicht zijn om die reputatie openbaar te maken, afhankelijk van een aantal factoren.Het feit dat er wetten zijn aangenomen om de kwestie van gestigmatiseerde eigendommen aan te pakken en hoe daarmee moet worden omgegaan, suggereert dat het publiek doet geven om de reputatie van een onroerend goed. Daarom spraken we met rechtenwetenschapper en professor Eric Goldman van de Santa Clara Universiteit om het concept wat verder uit te werken. Hieronder vindt u meer informatie over het gebied van gestigmatiseerde eigendommen en de wetgeving inzake openbaarmaking.
431 Hillside Avenue in Westfield, New Jersey was het landhuis met 19 kamers van John List, die in 1971 werd beschuldigd van de massamoord op zijn hele familie.
Wetgeving inzake openbaarmaking van woningen is een zeer ingewikkeld rechtsgebied, misschien omdat ze van staat tot staat zo sterk verschillen. In sommige staten is de verkoper verplicht om de informatie vrij te geven, ongeacht of de koper er ooit om vraagt – en zelfs als er een eigendomsinspectie heeft plaatsgevonden. In Alaska moet de noteringsagent bijvoorbeeld 'alle bekende moorden of zelfmoorden in het afgelopen jaar openbaar maken. In het geval dat de agent er niet van op de hoogte is, is hij niet aansprakelijk." In Maine "zou een agent schriftelijke toestemming van de verkoper nodig hebben om de informatie bekend te maken." informatie aan een koper als deze navraag doet”, en in Montana verbiedt de staatswet “zelfmoorden of misdrijven openbaar te maken door een agent”, aldus Spaulding Decon, een decontaminatiedienst die plaats delict, hamsteren en opruimen van meth-labs aanbiedt. De openbaarmakingswetten van staten zijn vaak in tegenspraak met elkaar.
“Ik denk dat het eigenlijk een weerspiegeling is van de gekwelde aard van de meningen” die naar voren komen in gestigmatiseerde eigendomszaken, mijmert Goldman. ‘Rechters zijn het niet altijd eens over wat er openbaar moet worden gemaakt. En de wetgevende macht van de staat heeft wetten aangenomen die zeggen dat er momenten zijn dat je dit openbaar moet maken, of dat er momenten zijn waarop je niet verplicht bent om het openbaar te maken, en die wetten zijn ook niet geharmoniseerd. De realiteit is dus dat dit simpele vragen zijn: wat moet een verkoper of vertellen, en wanneer, en toch de antwoorden variëren enorm per rechtsgebied en per specifiek soort feit dat mogelijk nodig is onthuld.”
Zelfs in de strengste openbaarmakingswet, Californië, zijn er parameters. Na drie jaar hoeft het overlijden niet bekendgemaakt te worden. ‘Er moet ergens een afsluiting zijn, toch? Er moet gewoon een basis zijn om te zeggen: weet je, [als verkoper] ben ik niet verantwoordelijk voor het feit dat huizen al 150 jaar bestaan en dat er zeker mensen zijn gestorven", zegt Goldman.
Het is belangrijk om het verschil te begrijpen tussen patent- en latente gebreken bij het uitpakken van openbaarmakingswetten. "Octrooigebreken zijn de [fysieke] dingen die aan het licht zouden moeten komen bij een standaard vastgoedinspectie", legt Goldman uit. Een vastgoedinspecteur bezoekt het huis en stelt een rapport op waarin eventuele problemen met het onroerend goed worden vermeld. De meeste kopers kiezen voor een woninginspectie, maar ze kunnen er ook voor kiezen om van de woninginspectie af te zien als ze een verkoop sluiten, is alles wat eerder werd bekendgemaakt nu hun verantwoordelijkheid als het nieuwe eigenaren.
Soms voert de verkoper de inspectie daadwerkelijk zelf uit. "Hier in Californië, waar we een behoorlijk warme vastgoedmarkt hebben, is het eigenlijk niet ongebruikelijk dat een verkoper de eigendomsinspectie uitvoert en dat aan alle potentiële kopers voordat ze hun bod uitbrengen, als een manier om het proces te versnellen en een aantal van de potentiële onvoorziene omstandigheden die een koper in een bod zou kunnen opnemen, weg te nemen", zegt Goldman. notities.
Het Long Island-huis van de familie DeFoe, ook wel bekend als het Amityville Horror House, is het bronmateriaal geworden voor veel spookhuisfilms, boeken, series en podcasts.
Latente gebreken daarentegen zijn zaken die ‘een vastgoedinspecteur bij zijn normale werkzaamheden misschien niet ontdekt. Maar als de verkoper op de hoogte is van de latente gebreken die de vastgoedinstructeur niet kan vinden en die de koper niet zou zien, kan van hem worden verlangd dat hij deze bevestigend openbaar maakt”, voegt Goldman eraan toe.
Waarom zijn latente gebreken belangrijk? Niet-fysieke problemen kunnen nog steeds van invloed zijn op de bereidheid van een koper om een onroerend goed te kopen, heel eenvoudig. In de context van een moord kan de verkoper weten dat de koper niet op de hoogte is van deze gebeurtenis, maar dat als hij het wel wist, hij het als een materiële staat van de woning zou kunnen beschouwen.
Een geest die rondwaart in het pand is een stigma dat van invloed kan zijn op een pand, maar het is moeilijker te bewijzen dan een feitelijke gebeurtenis zoals een overlijden of moord ter plaatse. Als zodanig komt het zelden voor dat een eigendom wordt erkend als gestigmatiseerd vanwege waargenomen paranormale activiteit in een juridische context omdat het moeilijker is om betrouwbaar en geloofwaardig bewijsmateriaal te verkrijgen dat voor de rechtbank kan worden geïntroduceerd, legt Goldman uit. Natuurlijk zijn er uitzonderingen", zoals in de Stambovsky vs. Ackley geval, toen de rechter probeerde met een billijke oplossing te komen op basis van een zeer specifieke reeks omstandigheden.
Interessant genoeg is soms het omgekeerde waar, in de zin dat een gestigmatiseerd bezit daadwerkelijk waarde zou kunnen hebben meer vanwege zijn donkere geschiedenis. Het op de markt brengen van een huis als een spookhuis "kan een kleine, maar potentieel zeer lucratieve markt aantrekken", zegt Goldman. Maar er zijn ook enkele lastige openbaarmakingswetten die dat ingewikkeld maken. Als een makelaar het huis als een spookhuis op de markt wil brengen, zal hij het fenomeen ook moeten kunnen documenteren, of de spookachtige aard van het huis niet te veel beloven. “Ik denk niet dat de meeste makelaars er vertrouwen in zullen hebben om dit soort onthullingen te doen, omdat ze niet kunnen garanderen dat de geesten er nog steeds zullen zijn. en ze kunnen het gedrag uit het verleden niet echt verifiëren." In plaats daarvan zouden ze het op een meer speculatieve manier moeten framen of een gekwalificeerde openbaring.
Journalisten verzamelen zich buiten het huis van Paul Bern en Jean Harlow in Beverly Hills terwijl ze wachten op verder nieuws nadat het lichaam van Bern door zijn butler is ontdekt.
"Als het huis werd geadverteerd als een spookhuis en dat onderdeel werd van de deal, en het is in feite geen spookhuis, dan is dat zo." gewoon regelrecht valse reclame of fraude, of een verkeerde voorstelling van de waarde en de staat van het onroerend goed”, aldus Goldman zegt. ‘Er bestaat een reeks juridische doctrines die de koper onder deze omstandigheden verhaal zouden kunnen bieden. Dat is een van de redenen waarom makelaars waarschijnlijk niet zullen zeggen dat er in een huis spookt, omdat ze niet willen dat er hun professionele reputatie en financiën achter een verklaring dat ze niet noodzakelijkerwijs geloven dat ze dat kunnen valideren."
De wetgeving inzake openbaarmaking van onroerend goed is duidelijk erg ingewikkeld en moeilijk te hanteren voor zowel kopers als verkopers, ongeacht of het onroerend goed 'gestigmatiseerd' is of niet. We vroegen Goldman om zijn beste advies voor alle betrokken partijen te delen. Dit zijn zijn vijf belangrijkste tips:
Benieuwd naar meer diepgaande spookverhalen over gestigmatiseerde eigendommen en naar onthullingsadvies van Eric Goldman? Luisteren naar Donker huis.
Bijdrager
Hadley Mendelsohn is de co-host en uitvoerend producent van de podcast Donker huis. Als ze niet bezig is met schrijven over interieurs, kun je haar tegenkomen in vintagewinkels, lezen, spookverhalen onderzoeken, of rondstruinen omdat ze waarschijnlijk haar bril weer kwijt is. Naast interieurontwerp schrijft ze over alles, van reizen tot entertainment, schoonheid en sociaal kwesties, relaties, mode, eten en bij zeer speciale gelegenheden, heksen, geesten en andere Halloween achtervolgt. Haar werk is ook gepubliceerd in MyDomaine, Who What Wear, Man Repeller, Matches Fashion, Byrdie en meer.