![Kasteel met 32 slaapkamers in Schotse Hooglanden te koop - Kastelen te koop in Schotland](/f/584b4a217084a6265f47a6523b152e61.jpg?crop=1xw:1xh;center,top&resize=480:*?width=100&height=100)
Stel je dit voor: je vindt een oud huis te koop die vol historisch karakter zit maar zeker wat TLC nodig heeft. Meteen begin je je voor te stellen hoe de kamers eruit zouden zien met wat verse verf en nieuwe vloeren. Zoveel charme, zoveel potentieel. Dit scenario kan een aanlokkelijke kans lijken voor huizenkopers, dankzij de overvloed aan televisieprogramma's die het proces van opknappers renoveren. En hoewel het resultaat een dromerige kan zijn, kan het ook de ergste nachtmerrie van een koper worden, als het onroerend goed in plaats daarvan een geldput blijkt te zijn.
Maar hoe weet een koper of een huis het een of het ander is? Het is een vraag waar Jenna LeBlanc vandaan komt Jenna Sue Design leerde het antwoord op de harde manier. Toen zij en haar man Lucas voor het eerst in onroerend goed begonnen te investeren, kochten ze een ouder huis dat was omgebouwd tot vijf eenheden. "We dachten toen dat het een geweldige deal was, maar het gebouw was verwaarloosd en zat vol met onderhoudsproblemen", aldus LeBlanc. Hoewel ze het pand vóór de aankoop liet inspecteren, ontdekte een aannemer later een groot elektrisch gevaar dat de inspecteur over het hoofd had gezien. Deze ontdekking maakte de investering veel te riskant voor LeBlanc, en zij en haar man verkochten het pand uiteindelijk aan een andere investeerder.
Een opknapper mag geen reparatie of vervanging van "belangrijke items zoals de fundering, het dak, het riool of de elektriciteit" vereisen, zegt Sharon Swinford, een verkoopadviseur voor onroerend goed bij Keller Williams. Alle werkzaamheden aan het huis "moeten worden gecategoriseerd als cosmetisch, zoals schilderen, apparaten vervangen, vloeren of het opruimen van de tuin.” LeBlanc heeft sindsdien deze wijsheid omarmd en haar vroege ervaring tot een waardevolle kans om hands-on inzicht te krijgen, en zij en haar man zijn doorgegaan met het succesvol renoveren van talrijke eigendommen. "Na het omgaan met de stress en ongewenste verrassingen van oude huizen, houden we het liever bij nieuwere - jaren 80 of later - huizen", zei ze. “Als de basissystemen in orde zijn, kunnen we ons budget besteden aan verbeteringen in plaats van reparaties.”
Aan de andere kant van die strategie, Garrett Poshusta van De Grit en Pools en zijn vrouw Cathy renoveren oudere huizen het liefst met originele details en houtwerk. "De echte winkels van waarde in een oud huis zitten in de materialen en het vakmanschap", zegt Poshusta. “Zelfs als er wat updates nodig zijn in een huis rond de eeuwwisseling, met originele lijstwerk, vloeren, deuren en bouwmaterialen in plaats, kan het eindresultaat waardevol en wenselijk zijn.” Poshusta is ook van mening dat "money pits versus fixer-uppers tot op zekere hoogte markt zijn" afhankelijk. Hetzelfde huis met dezelfde problemen op de ene locatie versus de andere kan leiden tot totaal verschillende financiële resultaten.”
In wezen komt het allemaal neer op wat voor soort financieel rendement u kunt verwachten nadat u geld hebt uitgegeven om een huis op te knappen. "Een geldput zou iets zijn dat zoveel dure problemen heeft dat je, of je er nu woont of het gewoon omdraait, het geld dat je erin stopt nooit terugkrijgt", aldus Jeremy Ford, een makelaar bij RE/MAX Real Estate Group.
"Zoek altijd naar watervlekken op de plafonds en rond de plinten en bekleding van het huis", adviseert Craig Williams, een makelaar bij Coldwell Banker Vanguard Realty. Alle watermerken zijn een grote rode vlag omdat ze "kunnen wijzen op ongecontroleerde binnendringen van vocht", aldus Poshusta. "Afhankelijk van hoe lang dit heeft plaatsgevonden, kunnen rotting en structurele schade het gevolg zijn." Schimmel is een andere grote bezorgdheid over waterschade, niet in de laatste plaats vanwege de gevolgen voor de gezondheid, maar ook omdat het kostbaar kan zijn om verhelpen.
"Fundamenten kunnen duur zijn om te repareren", waarschuwt Poshusta, daarom is het belangrijk om te zoeken naar tekenen van structurele schade — schuine vloeren, scheuren in het plafond en ramen en deuren die niet open of dicht gaan naar behoren.
"Als het huis een kruipruimte eronder heeft, heeft het waarschijnlijk houten vloerbalken", zegt Williams. Hij beveelt aan dat dit een belangrijk aandachtsgebied is voor inspectie. "Nieuwere huizen zullen waarschijnlijk een plaatfundering hebben, dus let op dat scheuren in de gipsplaat niet gaan bezinken", vervolgt hij. "Kleine scheurtjes zijn niet altijd groot, maar je inspecteur kan het meestal wel zien."
Daken zijn een item dat "duizenden kost om te vervangen, en als het niet wordt onderhouden, kan dit leiden tot stroomafwaartse problemen", waarschuwt Poshusta. De gemiddelde levensduur van een shingledak ligt tussen de 20 en 25 jaar (metalen en pannendaken gaan langer mee), dus het is absoluut noodzakelijk dat u de ouderdom van het dak vaststelt voordat u een huis koopt. Houd er rekening mee dat de meeste hypotheekverstrekkers en woningverzekeringsmaatschappijen ook een dak nodig hebben met een resterende levensduur van minimaal twee tot drie jaar. "Het is belangrijk om rekening te houden met wat uw geldschieter verwacht", zegt Williams. "Het kan een uitdaging zijn om een lening te krijgen voor huizen in slechte staat."
"Oude originele keukens en badkamers betekenen meestal origineel sanitair en elektrisch, dus verwacht alle leidingen en bedrading te vervangen wanneer u deze ruimtes bijwerkt", zegt Poshusta. "Mechanische systemen zoals sanitair, elektriciteit en verwarming kunnen allemaal duur zijn om te updaten en hebben een beperkte levensduur." De ruimte moeten leegmaken om toegang te krijgen tot de leidingen en bedrading is een van de grootste factoren die verband houden met de hoge kosten. Aan de positieve kant, biedt Poshusta aan: "Zelfs als het huis oud is, als deze allemaal zijn vervangen, kan er veel minder mis gaan."