Het is nog steeds een verkopersmarkt. Bovendien voorspelt de National Association of Realtors dat: huurprijzen zullen in 2022 sneller stijgen dan de huizenprijzen, wat het een ideaal moment maakt voor verhuurders om hun huurwoningen te verkopen en daarbij een nette winst te maken.
"Ik heb het afgelopen jaar een aantal gebouwen verkocht, omdat de prijzen hoog zijn en het een goed moment is om te verkopen", legt Gary Zaremba, makelaar en eigenaar bij PepZee Realty in Dayton, Ohio,
In sommige gevallen moeten huurders hun unit verlaten wanneer het gebouw van eigenaar verandert. Als jouw verhuurder verkoopt uw gebouw, welke rechten heb je? En hoeveel tijd heb je om een nieuwe plek te zoeken? Zoek verder vijf dingen die u moet weten als uw huisbaas uw gebouw plotseling verkoopt.
Het goede nieuws is dat de nieuwe huisbaas je niet zomaar kan vertellen dat je je spullen moet pakken en voor het weekend moet vertrekken. "Een huurder heeft een contract met een verhuurder, een huurovereenkomst genoemd, en die huurovereenkomst is juridisch bindend voor de nieuwe eigenaar", legt Zaremba uit. Dus als deze persoon probeert de overeenkomst te breken en uit te zetten, zegt hij dat de Woningrechtbank hun claim zal verwerpen.
David L. Berkey, een partner bij Gallet Dreyer & Berkey in New York City die zich richt op onroerendgoedrecht, is het daarmee eens en zegt dat huurders dezelfde wettelijke rechten hebben als vóór de verkoop.
“Als de huurder een huurovereenkomst had – tenzij de huurovereenkomst taal bevat waarin staat dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen bij verkoop van het gebouw – dan zullen de oude en nieuwe eigenaren kunnen de huurovereenkomst niet beëindigen en de huurder kan de huur voor de rest van de huurperiode blijven gebruiken tegen de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald. zegt.
Met andere woorden, als er bijvoorbeeld nog vier maanden resteren van uw huurovereenkomst, kan de nieuwe verhuurder uw huurovereenkomst pas wijzigen als deze afloopt.
Hoewel er niets kan veranderen tot je huurcontract aflooptDaarna kan de verhuurder mogelijk uw huur verhogen of de optie om uw huurovereenkomst te verlengen weigeren. (Houd er rekening mee dat de vorige verhuurder dit ook had kunnen doen.) U moet nog steeds ruim van tevoren op de hoogte worden gesteld - maar dit kan afhankelijk zijn van waar u woont.
“New York onlangs geadopteerd Vastgoedrecht, Sectie 226-C, die vereist dat een verhuurder die van plan is de huur met vijf procent of meer te verhogen, of die van plan is een huurovereenkomst niet te verlengen, een huurder van een dergelijk voornemen op de hoogte stelt”, legt Berkey uit.
Hoe lang van tevoren je op de hoogte moet worden gesteld, hangt af van hoe lang je al in de huureenheid woont, hoewel het meestal 30, 60 of 90 dagen van tevoren is.
“Als de verhuurder de kennisgeving niet doet, kan hij de huur niet met vijf procent of meer verhogen, of de huurder uitzetten als de huurovereenkomst niet zou worden verlengd, totdat het de wettelijk vereiste schriftelijke kennisgeving heeft gedaan en de opzegtermijn is verstreken, "hij verklaart.
Sommige gebouwen zijn onderhevig aan huurstabilisatie of andere vormen van huurcontrole. "Als dat zo is, kan de nieuwe eigenaar verplicht zijn om de huurder een verlenging van de huurovereenkomst aan te bieden met beperkte huurverhogingen, aangezien de nieuwe eigenaar gebonden is aan de huurovereenkomst en de wetten die op verlengingen van toepassing zijn", zegt Berkey.
Als je niet in een huurgebouw woont dat onderworpen is aan huurcontroles, zijn de regels anders. Berkey zegt dat deze huurwoningen 'marktconforme' appartementen zijn. "Als de markt het toelaat, kan een nieuwe eigenaar proberen de huur aanzienlijk te verhogen aan het einde van de huurperiode", zegt hij.
Je hebt te maken met een heel ander scenario als je geen lease hebt. (Kanttekening: je moet altijd huren met een lease!) In dit geval ben je overgeleverd aan de nieuwe verhuurder. Een maand-op-maand lease brengt u ook in een precaire situatie.
"Als er een huurovereenkomst van maand tot maand is of gewoon een mondelinge overeenkomst tussen een huurder en een verhuurder, dan kan de huurder gemakkelijker en in minder tijd worden uitgezet", zegt Zaremba.
Berkey is het daarmee eens. “Als er geen schriftelijke huurovereenkomst is en de huurder het appartement maandelijks bewoont, kan een nieuwe eigenaar de huurder bericht dat hij de maandelijkse huurovereenkomst beëindigt en dat de huurder het pand binnen 30. moet verlaten dagen.”
Over het algemeen houden verhuurders niet echt van maandelijkse huurovereenkomsten. Ze hebben liever een huurder die zich voor langere tijd wil binden.
Wanneer een eigendom van eigenaar verandert, dient de borg ook te worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. "Een borg is eigendom van de huurder en moet worden overgedragen wanneer een gebouw wordt verkocht, want dat is niet het geld van de verkoper om te houden of het geld van de koper om te absorberen", zegt Zaremba.
Maar ga er niet zomaar vanuit dat uw borg op een veilige plek staat. “Huurders moeten bevestigen met de nieuwe eigenaar dat hun borg is overgemaakt en vraag waar de borg wordt nu aangehouden”, adviseert Berkey. Ook als er huurconcessies zijn gegeven door de voormalige eigenaar, zegt hij dat huurders ervoor moeten zorgen dat de nieuwe eigenaar hiervan op de hoogte is.
“Bovendien, als er reparaties zijn die door de voormalige eigenaar in het appartement van de huurder moeten worden uitgevoerd, zal de huurder moet de nieuwe eigenaar informeren over de omstandigheden die gerepareerd moeten worden en bevestigen dat dergelijke reparaties zullen worden uitgevoerd,” Berkey zegt.
Zoals het gezegde luidt, moet je het beste verwachten, maar je voorbereiden op het ergste. Probeer je te concentreren op de eerste helft van die zin. Het kopen van een gebouw dat al vol zit met huurders is bijvoorbeeld een geweldig verkoopargument en de meeste nieuwe kopers zullen die status willen behouden. "Houd er rekening mee dat de nieuwe eigenaar misschien niet wil dat je weggaat - ze willen misschien doorgaan met het verhuren van het pand, dus neem het niet als vanzelfsprekend aan dat je aan het einde van je huurcontract moet vertrekken”, zegt Jonas Bordo, de CEO en medeoprichter van Dwellsy, een verhuurservice.
Bordo voegt eraan toe dat alle huur- en leaseregelingen bespreekbaar zijn. "Als je meer tijd ter plaatse wilt, of als je bereid bent eerder te vertrekken in ruil voor een betaling, kan het nooit kwaad om te vragen wat je wilt", zegt hij.
Terri Williams
Bijdrager
Terri Williams heeft een uitgebreide portefeuille met onder meer artikelen op Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom's Guide en verschillende andere klanten waarvan je waarschijnlijk hebt gehoord. Ze heeft een bachelordiploma Engels van de University of Alabama in Birmingham.
