Sommige kelders zijn alleen geschikt voor opslag en wasgoed. Anderen kunnen worden afgewerkt en bieden waardevolle extra leefruimte aan een huis. Nog andere kelders zijn het waard om op zichzelf te staan. Maar om als legaal appartement in die laatste categorie te passen, moet uw ondergrondse ruimte eerst aan een aantal zeer belangrijke minimumeisen voldoen.
"Steden stellen over het algemeen wetten op over wat een 'legale' woning is om de veiligheid van de bewoners te beschermen", zegt Sally Hamidi, president en hoofdmakelaar van Citylights Realty Group. De steden geven vervolgens vergunningen af aan de huiseigenaren zodat ze legaal de afzonderlijke woning kunnen huren. In New York bijvoorbeeld bevestigt een bewoningscertificaat dat een woning voldoet aan alle veiligheidsvoorschriften en dus bewoonbaar is. Hoewel de lokale bouwvoorschriften van uw eigen stad of gemeente kunnen verschillen in wat een ruimte precies veilig maakt om in te wonen, is dit wat u moet doen om ervoor te zorgen dat uw souterrain appartement legaal is voordat u het verhuurt:
De Internationale Wooncode (IRC) stelt de norm voor woonruimtes. Het bepaalt dat een kamer, anders dan de keuken, minimaal 70 vierkante voet ruimte moet hebben om als bewoonbaar te worden beschouwd. Dit is echter niet van toepassing op de volledige ruimte van een studio-appartement, dus u moet zich houden aan de minimale vereisten voor vierkante meters voor appartementen die zijn vastgesteld door uw lokale bouwvoorschriften. Het minimum van het IRC plafondhoogte voor bewoonbare kelderruimte - dat wil zeggen, ruimte om te wonen, slapen, eten of koken - is zeven voet. Badkamers, die niet als bewoonbare ruimte worden beschouwd, moeten plafonds hebben die niet lager zijn dan 6 voet 8 inch. Nogmaals, dit zijn minimumvereisten van het IRC; lokale code kan anders bepalen.
Ramen bieden de broodnodige ventilatie voor een souterrain, maar ze moeten ook als uitgang worden geplaatst. In New York City in het bijzonder, schrijft het Department of Housing Preservation and Development voor dat de onderkant van de tuin of de straat niet hoger mag zijn dan 15 cm onder de vensterbank van een raam. Richtlijnen voor raamafmetingen zijn ook van toepassing, dus huiseigenaren moeten de lokale codes raadplegen om naleving te handhaven.
Kelders zijn gevoelig voor vocht, zelfs buiten overstromingen die kunnen optreden bij extreem weer. Muren moeten vochtig/waterdicht zijn tot de hoogte van het maaiveld indien wordt vastgesteld dat de ondergrondomstandigheden dit rechtvaardigen.
Houd er rekening mee dat dit minimale vereisten zijn om een souterrain appartement te zijn gehuurd. Een kelderruimte kan nog steeds als bewoonbaar worden beschouwd, zelfs als deze geen aparte ingang heeft, maar deze kan alleen worden bewoond door iemand die al deel uitmaakt van het huishouden, geen betalende huurder. Verhuurders die de regels voor kelderappartementen overtreden, kunnen in een wereld van problemen terechtkomen.
"Kelderappartementen die niet voldoen aan de toepasselijke wetten, voorschriften en codes zijn een wespennest voor eigenaren", zegt Mary Hall Mayer, een agent bij Coldwell Banker Warburg in New York. "[De eigenaar zou] geconfronteerd worden met juridische gevolgen en financiële problemen als het illegale appartement een wanbetaling van hypotheek of andere voorwaarden veroorzaakt."
Vooral in grote steden waar een tekort is aan betaalbare woningen, worden kelderappartementen gezien als een manier om de krapte op de woningmarkt te verlichten, maar alleen als ze veilig zijn voor huurders.
“Huiseigenaren die hun kelders willen ombouwen tot aparte woningen, moeten een haalbaarheidsstudie uitvoeren met een erkende algemene aannemer om te zien of de unit gemakkelijk aan de stadsvereisten kan voldoen”, zegt Hamidi.
Hoewel een verbouwing van een kelderappartement een haalbare inkomstenstroom kan zijn voor een huiseigenaar, vereist het een flinke investering om het daar te krijgen. Hamidi zegt dat het overal tussen de $ 30.000 en meer dan $ 100.000 kan kosten, afhankelijk van de complexiteit van het werk en de materiaalkosten.
Maar als u niet bereid bent om de tijd of het geld te steken in het ombouwen van uw kelder tot een legaal appartement, dan moet u een andere manier vinden om uw vastgoedportefeuille te laten groeien. Het is het risico voor uw huurders of uw bedrijfsresultaten gewoon niet waard.
Barbara Bellesi Zito
Bijdrager
Barbara Bellesi Zito is een freelance lifestyle-schrijver uit Staten Island, NY, die zich bezighoudt met alles wat met onroerend goed en woningverbetering te maken heeft. Als ze geen house flipping shows kijkt of droomt over het kopen van een vakantiehuis, schrijft ze fictie. Barbara's debuutroman komt begin 2022 uit.