Het voelt alsof er een miljoen verschillende dingen tegelijk gebeuren als je gaat onder contract om een huis te kopen. Documenten verzamelen voor de hypotheek, papierwerk ondertekenen, uw hypotheek afgeven serieus geld cheque, het roosteren een beoordeling, een inspecteur vinden, verhuizers in de rij zetten, je zorgen maken dat je uit je bestaande huurcontract komt - het gaat allemaal zo snel.
Dat is waarschijnlijk een grote reden waarom zoveel kopers zich overweldigd en verward voelen tegen de tijd dat de inspectie begint rond - en nog meer verbijsterd wanneer de inspecteur hun rapport opstuurt met een samenvatting van de bevindingen van de doorloop.
"We zien veel klanten die op een bepaald moment tijdens de inspectie het 'hert in de koplampen' krijgen", zegt Welmoed Sisson, een gecertificeerde huisinspecteur in Maryland.
Dat een dak niet lekt, betekent niet dat het niet snel vervangen hoeft te worden. Elk apparaat, item of systeem in een huis heeft een bruikbare levensduur/gemiddelde levensduur, zegt Sisson, en inspecteurs kunnen diegene markeren die een koper moet voorbereiden om in de nabije toekomst te vervangen.
"Een van de grootste voorbeelden hiervan zijn decks", zegt ze. "De meeste klanten zijn geschokt om te horen dat de gemiddelde levensduur van een terras slechts 12 tot 15 jaar is."
Als iets echter niet werkt of functioneert zoals bedoeld, zal de inspecteur het woord 'defect' gebruiken om het te beschrijven, zegt Sisson.
Bouwvoorschriften worden gehandhaafd door de stad, provincie of een andere gemeentelijke entiteit (die inspecteurs vaak noemen) de "autoriteit die jurisdictie heeft", of AHJ, volgens Sisson), en ze zijn niet met terugwerkende kracht van toepassing, Sisson zegt. Dit betekent dat een woning uit de jaren 60 niet hoeft te voldoen aan de huidige bouwvoorschriften, ook al zijn de regels bedoeld om woningen veiliger te maken. Dus hoewel een huis technisch gezien "voldoet", kan de inspecteur hier en daar op een paar dingen wijzen die afwijken van de huidige normen.
Huisinspecteurs moeten goed op de hoogte zijn van lokale bouwvoorschriften, maar ze noemen ze meestal niet rechtstreeks in hun rapporten. In plaats daarvan verwijzen ze vaak naar 'bouwnormen' of 'geaccepteerde lokale bouwpraktijken', zegt Sisson.
Inspecteurs zijn getraind om in het worstcasescenario te denken, legt Sisson uit. Dit is de reden waarom ze kunnen verwijzen naar "potentiële gevaren" of "veiligheidsrisico's", taal die behoorlijk alarmerend kan zijn voor een potentiële koper. Bij een recente inspectie signaleerde Sisson bijvoorbeeld een ontluchtingsaansluiting van de droger die te lang en verdraaid was, wat tot brand zou kunnen leiden. Het is een relatief eenvoudige oplossing, maar had de koper nog steeds op scherp.
"In hun gedachten betekende het brandgevaar dat het op het punt stond het huis af te branden", zegt ze. “Ik heb ze gerustgesteld dat het risico op dreigende brand klein was, maar niet nul. Ik probeerde ze niet bang te maken. Statistieken tonen aan dat branden in de droger helaas vaak voorkomen en ik zou niet kunnen garanderen dat de huidige configuratie van de ventilatieopeningen zo veilig mogelijk was. Het draait allemaal om het minimaliseren van risico's."
Hoewel het geen onderdeel is van het rapport zelf, kan de factuur of rekening voor de inspectie ook verwarrend zijn. Vooral veel kopers realiseren zich niet dat ze zelf verantwoordelijk zijn voor het betalen van de inspectie.
Hypotheekverstrekkers hebben doorgaans geen huisinspecties nodig, dus het kan verleidelijk zijn om deze stap gewoon over te slaan, vooral in een zeer competitieve markt. Maar inspecteurs zijn hoogopgeleide professionals die namens de koper handelen en eventuele grote rode vlaggen of dure reparaties uitzoeken die de beslissingen van een koper kunnen beïnvloeden om door te gaan met de aankoop.
Het inspectierapport is nog een manier voor de koper om eerder zoveel mogelijk informatie over het onroerend goed te krijgen honderdduizenden dollars naar beneden storten, net als het bijwonen van een open huis of het beoordelen van composities van een onroerend goed tussenpersoon.
"Het zijn de kopers die betalen, want zij zijn degenen die moeten worden geïnformeerd als er iets mis is met het onroerend goed", zegt Lori Abdij, een makelaar gevestigd in Denver.
Kopers realiseren zich misschien niet dat ze de inspectie zelf kunnen en moeten bijwonen, volgens Craig McCullough, een makelaar in Washington, D.C. Dit is een grote kans voor kopers om de ins en outs van hun toekomstige huis te leren kennen, van het elektrische paneel tot de waterafsluiting. Ook na de keuring kunnen kopers de keurmeester nog bellen of mailen met eventuele vervolgvragen.
"Je hebt een professional betaald om je te vertellen over je toekomstige huis", zegt hij. “Volg hem of haar, stel vragen, kijk waar ze kijken. Dit is belangrijk omdat een rapport slechts een samenvatting is, maar als je precies ziet wat ze hebben gezien, kun je leren hoe je toekomstige huis werkt en voorbereid zijn op de systemen die je moet kennen.