Mijn beste vriend was onlangs op zoek naar een appartement in de bergen ten westen van Denver. Terwijl we samen aan het eten waren, belde haar makelaar haar op om een strategie te bedenken om een bod te winnen, niet alleen op een concurrerende kopersmarkt, maar ook op een hypercompetitieve locatie. (Frisse berglucht is een begeerde voorziening tijdens een pandemie, en kopers van contant geld weten dit.)
Haar makelaar stelde een escalatieclausule voor, waardoor kopers een bepaald bedrag kunnen betalen boven het hoogste bod dat de verkoper ontvangt. Deze clausules kunnen - en moeten - worden geleverd met een limiet, zodat u niet een deal aangaat die u niet kunt betalen.
Dus daar zaten we, we aten ravioli van pompoen en voelden ons als deelnemers aan een spelshow. Moet ze $ 1.000 over het hoogste bod gaan? Hmm, andere kopers denken misschien hetzelfde ronde getal. Hoe zit het met iets obscuurs zoals $ 1.777? Ze besloot een escalatieclausule in te sluiten die $ 2.500 bedroeg boven het hoogste bod tot $ 325.000 op een appartement dat op $ 310.000 stond. Uiteindelijk werd haar aanbod geaccepteerd.
"Ik vergelijk escalatieclausules vaak met eBay-regels: ze lopen het risico je hand een beetje te laten zien en geven listingagenten de kans om te 'vissen' met je aanbieden om te proberen anderen hoger te bieden, maar in bepaalde gevallen bieden ze kopers ook de mogelijkheid om het beste en definitieve resultaat te behalen, terwijl het risico van te veel betalen wordt verkleind. " zegt Kate Ziegler, een makelaar bij Arborview Realty in Boston en bij Coldwell Banker Lifestyles in New London, N.H., die de clausules heeft gebruikt om haar klanten te helpen biedingen te winnen.
Escalatieclausules kunnen zinvol zijn voor kopers die taxatiekwesties niet willen riskeren door te veel te veel te bieden, zegt Ziegler, die een gratis les voor starters. (Dit komt omdat als een huis de verkoopprijs niet taxeert, een deal kan ontsporen.) Voor haar koper klanten, beveelt Ziegler escalatieclausules aan in gevallen waarin de markt mogelijk een voorsprong heeft op recente vergelijkbare verkoop.
"Het stelt ons in staat om te concurreren, terwijl we ervoor zorgen dat we de winnende aankoopprijs kunnen ondersteunen, met geverifieerde concurrerende aanbiedingen in de hand, als er enige bezorgdheid is over de beoordeling van de geldschieter", zegt ze.
Escalatieclausules kunnen ook van pas komen in hete markten waar huizen meerdere vertoningen krijgen zodra ze op de markt komen, volledige aanbiedingen krijgen en binnen een week van de markt zijn, zegt Andre Holloman, een makelaar bij Keller Williams Realty in Conn. In situaties met meerdere aanbiedingen moet een escalatieclausule worden gebruikt, zegt Holloman, samen met gunstige contractvoorwaarden. Voorwaarden verschillen per markt en verkoper, maar dit kan bijvoorbeeld een leaseback aan verkopers die meer tijd nodig hebben om te verhuizen.
Een escalatieclausule is alleen aan te raden als u wat bewegingsruimte heeft met uw budget. Kopers zouden er geen moeten gebruiken als ze al hun budget hebben bereikt, waarschuwt Ziegler.
"Kijk goed naar je ware maximum, en blijf bij dat aantal", zegt ze.
Zillow senior econoom Jeff Tucker zegt om te voorkomen dat u het budget overschrijdt, u moet winkelen voor huizen die onder uw maximale prijs liggen, zodat uw escalatieaanbod binnen uw budget blijft. Kijk bijvoorbeeld alleen naar huis dat ongeveer vijf tot tien procent onder de maximale prijs van uw budget staat vermeld.
"Nu er dit jaar meer huizen boven de catalogusprijs worden verkocht, zou je elke keer overboden kunnen worden als je alleen een bod uitbrengt op huizen die al tegen je maximumprijs staan", zegt Tucker.
Natuurlijk wilt u ervoor zorgen dat uw escalatieclausule een limiet heeft, zodat u niet over uw hoofd komt te zitten. De reden dat vastgoeddeskundigen bij het gebruik van deze clausules aandringen op voorzichtigheid, is omdat ze troebel kunnen worden.
"Hoewel escalatieclausules in theorie goed klinken, kunnen ze leiden tot lastige situaties en onverwachte ambiguïteit", zegt Joe Dickerson, een makelaar in de San Francisco Bay Area.
Hij geeft dit scenario: stel dat iemand $ 400.000 biedt voor een huis dat u in de gaten houdt. U biedt $ 450.000 of $ 1.000 ten opzichte van andere concurrerende aanbiedingen. Betekent dit dat uw bod $ 450.000 is? Of is uw bod $ 401.000?
"Deze hypothetische situatie omvat slechts twee aanbiedingen", zegt Dickerson. “Stel je een situatie voor met meerdere aanbiedingen en meerdere escalatieclausules. Het kan snel rommelig worden. "
Dickerson is niet helemaal tegen escalatieclausules. Hij zegt dat hij en zijn vrouw enkele jaren geleden een escalatieclausule hebben gebruikt die in hun voordeel werkte. Er lag maar één ander aanbod op tafel en de aankoopprijs en voorwaarden waren redelijk vergelijkbaar.
Maar hij zegt dat wanneer u een escalatieclausule gebruikt, u een bewijs van de volgende hoogste of beste aanbieding nodig heeft.
Tazz Weatherly, een makelaar en makelaarseigenaar van onroerend goed met Tazz in Boise, Idaho, stelt ook voor om woordenstroom die ervoor zorgt dat de verkoper of listingagent de biedprijs niet bekendmaakt aan de concurrentie aanbiedingen.