Als de markt voor het kopen van huizen in 2021 een kaartspel was, zou het kaartspel volgestapeld zijn met wildcards. De pandemie van het coronavirus heeft seismische verschuivingen op de onroerendgoedmarkt veroorzaakt, waardoor een grotere vraag naar meer vierkante meters is ontstaan en daarmee een plotselinge interesse in de uitgestrekte buitenwijken. De rentetarieven zijn laag, maar ook de voorraad. Huizenprijzen escaleren, maar een nieuw belastingkrediet voor de eerste keer dat wordt voorgesteld door de verkozen president Joe Biden, indien geïmplementeerd, zou een game-wisselaar kunnen zijn voor aspirant-huiseigenaren die hulp nodig hebben om een voet in de deur.
"Geduld en een open geest zijn essentieel in deze markt", zegt Mia Cottet, een agent bij Sotheby's International Realty in Los Feliz, Californië.
Wat betreft wie er dit jaar naar huis winkelt, zullen millennials belangrijke spelers op de huizenmarkt blijven, aldus analisten bij makelaar.com erop wijzen: de oudste wordt in 2021 40 en de jongere generatie wordt 25. Als geheel zal deze groep in beweging zijn en als inruilkopers en starters op huizenjacht gaan. Tegelijkertijd staan Gen Z-kopers (24 jaar en jonger) klaar om een vroege tocht op de huizenmarkt te maken, omdat, zo blijkt, al die onderdak thuis hen heeft geholpen om hun spaargeld op te bouwen.
Hier zijn zes dingen die aspirant-huizenkopers moeten weten over de vastgoedmarkt in 2021, plus tips van vastgoedexperts om u te helpen bij het navigeren op dit unieke moment.
Een belangrijk aspect bij de gekozen president Joe Biden's $ 640 miljard huisvestingsplan is om het eigenwoningbezit te vergroten door tot $ 15.000 aan aanbetalingsondersteuning te bieden aan starters. Het voorstel is uniek omdat kopers het belastingkrediet zouden ontvangen op het moment van aankoop, in plaats van erop te wachten tot het volgende jaar wanneer ze belastingaangifte doen. Het is onduidelijk hoe snel dit krediet beschikbaar zou kunnen worden gesteld als het wordt geïmplementeerd.
Laten we dit uitsplitsen: landelijk was de mediane verkoopprijs van bestaande huizen in november $ 310.800, wijst Gay Cororaton, senior econoom en directeur huisvesting en commercieel onderzoek bij de Nationale vereniging van makelaars. Nieuwe kopers doen doorgaans een aanbetaling van ongeveer 10 procent, of het equivalent van ongeveer $ 31.800, legt ze uit, wat 10 keer de gemiddelde financiële besparing van huurders is, dat is volgens $ 3.100 de Onderzoek naar consumentenfinanciering van de Federal Reserve Bank 2018.
“Terwijl huizenprijzen blijven stijgen, wordt het hebben van de aanbetaling eerder een beperking voor het eigenwoningbezit dan het doen van de maandelijkse hypotheekbetalingen die niet zo snel stijgen als gevolg van de lage hypotheekrentes, ”zegt Cororaton.
Door een grotere vraag naar woningen wordt het biedingsproces nog competitiever. Het aanbod bevindt zich op een historisch dieptepunt en eigendommen worden snel verkocht (nationaal, gemiddeld 21 dagen) en met doorgaans drie aanbiedingen per vermelding, zegt Cororaton.
Het is belangrijker dan ooit om uzelf als een gekwalificeerde koper te positioneren door een prekwalificatie te krijgen en over de benodigde documenten te beschikken zoals W2's en bankafschriften in orde en beschikbaar zijn, dus als dat juiste eigendom komt, kunt u snel een bod doen, Cororaton zegt.
“Een van de belangrijkste tips die ik mijn kopers in een competitieve situatie geef, is om geen reparatieverzoek in te dienen en duidelijk in de aanbieding te vermelden dat de huisinspectie is alleen voor informatieve doeleinden ”, zegt Cottet.
Voorwaarden die een snelle inspectieperiode en geen reparatieverzoek bevatten, kunnen vaak een duurder bod overwinnen, legt Cottet uit, vooral wanneer een verkoper gemotiveerd is om snel te verkopen. Natuurlijk wilt u ervoor zorgen dat de nodige reparaties zorgvuldig in uw budget worden verwerkt.
Escalatieclausules kan ook een aas in uw zak zijn om u te helpen een bod te winnen. Deze clausule stelt u, de koper, in staat om een bepaald bedrag te betalen boven het hoogste bod dat de verkoper ontvangt, en wordt vaak geleverd met een limiet om u te beschermen tegen het aangaan van een deal die u niet kunt betalen. Zorg ervoor dat als voorwaarde van de clausule dat de verkoper bewijs moet leveren van andere aanbiedingen die u overbodig maakt, zegt Greg Kurzner, CEO bij Resideum en makelaar bij ERA Atlantic Realty in Georgië.
Sommige kopers kunnen hun bod ook zoeter maken door verkopers 'rentbacks' aan te bieden, zegt Gabriela Cruz, een agent bij Compass in Washington, D.C.
“Met een rentback wordt het pand gesloten en krijgen de kopers (nu eigenaren) huur van de verkopers (nu huurders)”, legt Cruz uit. "Dit helpt beide partijen als de verkopers meer tijd nodig hebben om te verhuizen (of een nieuwe woning te kopen) en als de kopers meer tijd nodig hebben om de einddatum van de huurovereenkomst af te stemmen op hun verhuisdatum."
Het is ook niet van de tafel om 'gratis' rentbacks aan te bieden, waarbij de koper de verkoper gedurende een bepaalde periode gratis in het pand laat wonen.
Een interessante nevenschikking speelt in de 2021 woningmarkt: Huizenprijzen stijgen, wat betekent dat u een grotere aanbetaling moet betalen, maar de rentetarieven zijn laag, wat zich vertaalt in lagere maandelijkse hypotheekbetalingen. Realtor.com voorspelt dat de huizenprijzen in 2021 5,7 procent boven het niveau van 2020 zullen liggen. Nu we het nieuwe jaar ingaan, zweven de rentetarieven bijna op recorddieptepunten en blijven ze onder de 3 procent voor hypotheken met een vaste looptijd van 30 jaar.
Als u bereid bent om tot later in het jaar te wachten met kopen, ziet u wellicht voorraadgemak, zegt Lexie Holbert, huis- en lifestyle-expert bij makelaar.com. De afweging is echter dat je iets hogere hypotheekrentetarieven kunt verwachten, zegt ze. Realtor.com voorspelt dat de tarieven zullen stijgen naar 3,4 procent eind 2021.
Laat het geroezemoes rond de record-lage tarieven u ook niet dwingen om een huis te kopen voordat u er klaar voor bent, zegt AJ Barkley, directeur buurtkrediet bij bank van Amerika.
"Sommige beginnende huizenkopers kijken alleen naar stijgende of dalende hypotheekrentes als indicatoren van koopbereidheid", zegt ze. “Eigenlijk is een huis geen investering waar kopers een snel of substantieel rendement mogen verwachten. In plaats daarvan moet een huis worden beschouwd als een belangrijke weg naar het creëren van rijkdom op de lange termijn. "
Toch zou het nodig zijn om hulp te hebben bij het bedenken van een aanbetaling op zich niet ervan weerhouden om uw eigen huisdoelen te behalen. Volgens Bank of America, 71 procent van de potentiële kopers zeggen dat ze hulp nodig hebben om een aanbetaling te besparen.
Als er ooit een tijd was dat een financiële gift van pas zou kunnen komen, dan is 2021 misschien wel het jaar. Twaalf procent van alle huizenkopers en 28 procent van de kopers onder de 28 jaar vertrouwt op een financiële gift van vrienden of familie om hen te helpen met hun aanbetaling, aldus een rapport van de National Association of Realtors. Kredietverstrekkers hebben echter strakke regels rond geschenken om ervoor te zorgen dat het geld niet echt een lening onder de tafel is.
Generatie-rijkdom komt in het spel om een financiële gift van gezinnen mogelijk te maken, wat voor veel aspirant-huizenkopers simpelweg niet realistisch is. Vastgoedexperts moedigen kopers aan om subsidies voor nieuwe kopers te onderzoeken. Bijvoorbeeld Bank of America's Toelage voor aanbetaling -programma geeft in aanmerking komende huizenkopers 3 procent van de aankoopprijs van een huis tot $ 10.000 (wat het laagste is) aan subsidiegelden die kunnen worden toegepast op een aanbetaling, zonder dat terugbetaling nodig is, zegt Barkley. U kunt ook zien voor welke beurzen u in aanmerking komt door contact op te nemen met uw staatsbureau voor huisvestingsfinanciering.
Nu de pandemie van het coronavirus ervoor zorgt dat mensen veel meer tijd thuis doorbrengen, staat voldoende vierkante meters hoog op de prioriteitenlijst van veel kopers, wat leidt tot een migratie in de voorsteden, zeggen vastgoedexperts.
Maar Danielle Hale, hoofdeconoom van realtor.com, zegt dat kopers niet te ver van stadscentra hoeven te komen om een betere waar voor hun geld te krijgen. Binnen 40 kilometer van de stedelijke kernen van de grootste metro's kunnen woningzoekenden huizen vinden met 25 tot 65 procent meer vierkante meters voor dezelfde prijs als een woning dichter bij het centrum.
In Fullerton, Californië, zijn huizen van 2.000 vierkante meter gemiddeld $ 304.000 minder dan in het nabijgelegen Los Angeles. Enkele andere ‘burbs die volgens realtor.com grote besparingen opleveren, zijn onder meer Hanover, Massachusetts. dat een besparing van 34 procent per vierkante voet heeft vergeleken met Boston, en Palos Hills, Illinois, dat een besparing van 24 procent per vierkante voet heeft vergeleken met Chicago.
Als u nieuw bent in het leven in de voorsteden, moet u misschien wat extra kosten voor levensonderhoud in uw budget opnemen, zoals VvE-rechten en -beoordelingen, landschapsvergoedingen en hogere energierekeningen om een grotere te verwarmen en te koelen huis. Diensten en voorzieningen die stedelijke kopers als vanzelfsprekend beschouwen, zijn niet automatisch in kleinere steden, zegt makelaar Kate Ziegler, een makelaar bij Arborview Realty in Boston. Ze stelt bijvoorbeeld voor om vertrouwd te raken met afval- en sneeuwruimdiensten, omdat het in sommige gebieden privé is en niet gemeentelijk, zegt ze. Betalen voor privédiensten kan mogelijk meer bijdragen aan uw kosten van levensonderhoud.
Niet alleen is de pandemie en de daarmee gepaard gaande toename van thuiswerken verschoven naar waar kopers willen om te leven, maar het heeft er ook voor gezorgd dat ze opnieuw prioriteit hebben gegeven aan de functies die ze waarderen in hun woningen, zegt Homes.com president David Mele.
Thuiskantoren, grotere vierkante meters, recreatieruimtes buiten zoals zwembaden, bubbelbaden en dekken, en opgewaardeerd keukens behoren tot de beste voorkeuren voor woningkenmerken, volgens een onderzoek onder vastgoedprofessionals uitgevoerd door Homes.com. Voorstellingen voor huizen met vier slaapkamers zijn omhooggeschoten in vergelijking met andere categorieën, volgens beheersoftware voor shows TonenTijd. En Zillow signaleert een trend waar "homecation" -voorzieningen (denk aan spa-geïnspireerde badkamers en dokken aan het water) zeer gewild zullen zijn.
De woningvoorraad staat echter al onder druk - en veel kopers geven prioriteit aan al deze kenmerken. Mele raadt u aan om samen te werken met een ervaren makelaar die het gebied kent waar u naar op zoek bent, om u te helpen een voorsprong te nemen.
"Ze gaan eerst horen over de voorraad die op de markt komt en nog niet wordt vermeld", zegt hij.
U kunt ook overwegen om te kiezen voor een nieuwe of aangepaste versie, of een renovatie, om u te helpen de functies op te nemen die u het liefst in een huis wilt hebben - hoewel u misschien een paar hikken tegenkomt.
"Houd er rekening mee dat de toeleveringsketens nog steeds moeilijk zijn en dat de kosten van bouwmaterialen stijgen", zegt Ziegler. "Als u van plan bent een ingrijpende renovatie of een volledige renovatie uit te voeren, schakel dan vroeg een aannemer in, zodat u zeker bent van de kosten en tijdlijnen."
Voor kopers die een nieuwbouwwoning overwegen, laat zich altijd keuren, aldus Jasmine Blanks, een makelaar bij eXpRealty in Charlotte, N.C. Ze beveelt zowel een inspectie vóór de gipsplaat als een inspectie na de gipsplaat aan.
"Je denkt misschien dat er geen problemen zullen zijn omdat het nieuw is en er niemand heeft gewoond, maar soms bezuinigen aannemers", zegt Blanks.
De slaapzalen van de universiteit werden gesloten en het bezoek aan woongemeenschappen voor ouderen werd beperkt tijdens de pandemie. Nu nemen vastgoedexperts nota van een opkomende trend: intergenerationeel leven, die volgens Zillow's vooruitzichten voor 2021, stijgt nu jongvolwassenen en grootouders om gezondheids- en financiële redenen bij familie intrekken.
Volgens een recente verslag doen van van de National Association of Realtors, 12 procent van de huizenkopers kocht een huis met meerdere generaties. Katie Detwiler, chief experience officer bij Berks Homes, zegt dat deze trend zich afspeelt in de manier waarop mensen nieuwbouwwoningen ontwerpen, met meer verzoeken om afgewerkte kelders met een complete badkamer, evenals slaapkameruitbreidingen.
"We zien dat meer mensen een huis zoeken waar ze extra gezinsleden kunnen huisvesten", zegt Yawar Charlie, een makelaar in Los Angeles en directeur van de divisie landgoederen bij Aaron Kirman Group. “Huizenkopers zijn op zoek naar die garage die is omgebouwd tot een schoonsuite, of een bonuskamer die ze kunnen veranderen in een extra slaapkamer. We ontdekken ook dat familieleden samenkomen om huizen te kopen, omdat ze het eenvoudigweg niet kunnen betalen. "
Nogmaals, aangezien het een concurrerende markt is en dit een opkomende trend is, moet u wellicht creatief zijn omdat de voorraad krap is. Een huisverbeteringsproject zou bijvoorbeeld kunnen helpen om multigenerationeel leven mogelijk (en comfortabel) te maken, zegt Barkley.
"EEN home equity kredietlijn kan een flexibele manier zijn om grotere projecten te helpen financieren, zoals het uitbreiden van woonruimtes extra gezinsleden of het installeren van energie-efficiënte functies om de maandelijkse energiekosten te verlagen, ”ze zegt.
Bovendien geeft een kredietlijn voor eigen vermogen huiseigenaren de flexibiliteit van een doorlopende kredietlijn die dat kan indien nodig toegankelijk zijn, en het heeft de neiging om aantrekkelijkere rentetarieven te bieden dan andere financiering opties.