De American Dream neemt net zoveel vormen aan als er Amerikanen zijn om het zich voor te stellen. Maar een bepaalde versie van die visie is door de decennia heen blijven bestaan: die van een opgeruimde koloniale op een grasveld met een piketomheining aan de voorkant.
Er is niets mis met die droom. Het is een heerlijke! Er is een reden waarom kinderen schattige huizen tekenen met rokende schoorstenen en lollybomen in de tuin. Een meerderheid van de Amerikanen wonen in eengezinswoningen, nog meer wensten ze, en nu maken vrijstaande huizen het goed meer dan een derde van de huurwoningen.
Maar het probleem is dat in veel te veel gemeenschappen dat het is enkel en alleen versie van de American Dream toegestaan.
In veel Amerikaanse buitenwijken, bijna elke hectare woongrond is exclusief bestemd voor eengezinswoningen. Zelfs in grote steden als Los Angeles en Seattle is het ronduit illegaal om iets anders dan een eengezinswoning te bouwen huis op de meeste woonkavels zonder een moeilijke en hoofdpijn-inducerende zoneverschillen te ondergaan werkwijze. In andere buitenwijken is er meergezinswoningen
technisch gezien toegestaan op een paar plekken - maar alleen in theorie. Zij zijn in de praktijk ontmoedigd door een 'papieren muur' van regelgeving, zoals onrealistische minimum lotgroottes.Waarom is dat van belang? Erop staan dat alle woningen eengezinswoningen zijn, is een uitsluitende zoneringstactiek: het blokkeert de soorten huisvesting die beter toegankelijk zou zijn voor inwoners met een lager inkomen, inclusief minderheden en immigranten.
Zoals historicus Richard Rothstein opmerkt in "The Colour of Law", dergelijke zoneringspraktijken waren zeer opzettelijk en waren geworteld in racisme. “Om te voorkomen dat Afro-Amerikanen met een lager inkomen in buurten wonen waar blanken uit de middenklasse woonden, begonnen lokale en federale ambtenaren in de 1910s om bestemmingsverordeningen te bevorderen om middenklassebuurten te reserveren voor eengezinswoningen die gezinnen met een laag inkomen van alle rassen niet konden veroorloven," Rothstein schrijft.
Gemeenschappen die nog steeds steunen op eengezinszonering vandaag (of andere uitsluitingsregels, zoals minimumgroottes) om de bouw van nieuwe appartementsgebouwen te blokkeren, betaalbare wooncomplexen, of zelfs kleine duplexen of triplexen - vaak in naam van het behoud van huiswaarden of het karakter van de stad - blijven onze gebouwen scheiden landschap.
"Meergezinsbouw is aanzienlijk goedkoper dan eengezinswoningen", zegt Jarred Johnson, chief operating officer van Doorvoer is belangrijk. “Dus, volledige stop, eengezinszonering is discriminerend voor arme mensen en voor minderheden. Het beperkt de keuze van veel gezinnen met lage inkomens, jonge gezinnen en senioren met een vast inkomen om in doorgangsrijke of banenrijke buurten te kunnen wonen. ”
Als het de bedoeling is om bepaalde soorten mensen buiten te houden, werkt het. In een studie van de 50 grootstedelijke gebieden ontdekten onderzoekers dat beperkingen in de voorsteden op de dichtheid van residentiële ontwikkeling aanzienlijk hebben bijgedragen tot een grotere klassesegregatie over een periode van tien jaar. Ondertussen, verder onderzoek van Northeastern University en de Boston Foundation vonden een sterke positieve link tussen nieuwe meergezinswoningen in een gemeenschap en een groter aandeel niet-blanke huishoudens.
Een gemeenschap met diverse huisvestingsmogelijkheden - woningen van verschillende groottes, typen en prijsklassen, inclusief huurappartementen en meergezinseenheden - leent zich voor een grotere diversiteit aan bewoners, zegt Soni Gupta, directeur van woningen en wijken voor de Stichting Boston.
“We weten dat gekleurde huishoudens onevenredig vertegenwoordigd zijn onder huishoudens met een lager inkomen. Wanneer u woningen maakt die goedkoper zijn of een meer diverse woningvoorraad met kleinere eenheden voor een lagere prijs punten - of het nu gaat om verhuur of eigenwoningbezit - u creëert standaard kansen voor gekleurde huishoudens, "Gupta zegt.
Hoewel het bouwen van meer huizen van welke aard dan ook ons woningtekort zal helpen verminderen, is het met name de constructie met meerdere gezinnen die onze langdurige segregatiepatronen zou kunnen aanpakken. 'Als je een aantal eengezinswoningen bouwt, biedt dat niet te veel kansen voor mensen met verschillende achtergronden. Het is echt verbonden met meergezinswoningen ', zegt Alicia Sasser Modestino, hoogleraar overheidsbeleid aan de Northeastern University. "Gemeenten met een afname van rassensegregatie hadden een grotere toename van het aanbod van meergezinswoningen, niet alleen van de totale wooneenheden."
Er is inderdaad geen oplossing voor grote maatschappelijke uitdagingen zoals betaalbaarheid van woningen, segregatie en klimaatverandering. Maar onder stedenbouwkundigen met slimme groei komt het aanmoedigen van de dichtheid van woningen behoorlijk dichtbij een wondermiddel.
Dat komt omdat het dichter bij elkaar plaatsen van huizen kan helpen een deugdzame cyclus te creëren. Om te beginnen kan alleen het bouwen van meer woningen de prijsdruk verlichten tijdens een woningtekort, en Dankzij de meergezinsconstructie kunnen meer (en in het algemeen kleinere, meer betaalbare) eenheden worden gebouwd per stuk.
Die verhoogde huisvestingsdichtheid maakt ook het openbaar vervoer efficiënter, omdat meer fietsers dichtbij genoeg wonen om vaker van de dienst gebruik te maken. "En bewoners van meergezinswoningen hebben minder vaak een auto, wat betekent dat ze eerder op doorvoer vertrouwen", voegt Johnson toe.
Dat vermindert op zijn beurt de auto-afhankelijkheid, waardoor een beloopbare, autovrije levensstijl levensvatbaarder - welke verhoogt de verkoop bij lokale retailers en restaurants, vermindert de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen en opent huisvestingsmogelijkheden voor huishoudens met een lager inkomen die geen voertuig bezitten. En dat maakt nog meer land vrij om mensen, winkels of bomen te huisvesten, in plaats van geparkeerde auto's.
Dit alles is de reden waarom er een kleine maar groeiende YIMBY (Ja, in mijn achtertuin) beweging op komst is die meer welkom is bij nieuwe woningbouwprojecten - en waarom sommige plaatsen, waaronder de stad Minneapolis en de staat Oregon hebben de zonering van één gezin helemaal verboden.
"Dat betekent niet dat mensen geen eengezinswoningen kunnen bouwen", merkt Anthony Flint op, een senior fellow bij de Lincoln Institute of Land Policy. 'Alleen dat geen enkele buurt kan toestaan enkel en alleen eengezinswoningen. In Minneapolis moeten alle buurten ook duplexen en triplexen toestaan. ”
Het zal even duren voordat dergelijke 'upzoning'-maatregelen tot meer huisvesting leiden, maar het is een belangrijke stap. "En het is belangrijk om erop te wijzen dat eengezinswoningen niet slecht of een probleem zijn - helemaal niet", voegt Flint toe. 'Het is meer een ‘ja en’ scenario: gemeenschappen die een mix van huisvestingsmogelijkheden bieden. Atlanta heeft hier een goede draai aan gegeven met verschillende beleidswijzigingen en prikkels. ”
Toch wordt dichte nieuwe ontwikkeling vaak geconfronteerd met strikte tegenstand van omwonenden. Onderzoekers van Boston University's Initiative on Cities analyseerde de notulen van openbare zoneringsbijeenkomsten in bijna honderd gemeenschappen in Massachusetts, en ontdekten dat de bezoekers scheef naar oudere blanke mannelijke huiseigenaren gingen, van wie de meesten tegen nieuwe woningbouw waren. Bewoners die zich verzetten tegen nieuwe woningbouw worden vaak NIMBY's (Not In My Backyard) genoemd.
De prevalentie van NIMBY's is niet helemaal verrassend, aangezien bestaande huiseigenaren honderdduizenden dollars kunnen hebben geïnvesteerd in hun huizen, en zijn begrijpelijkerwijs schichtig over elke verandering die hun eigendomswaarde zou kunnen bedreigen fortuin. Om nog maar te zwijgen over het feit dat de verstoringen veroorzaakt door een nieuwbouwproject het zwaarst worden gedragen door een paar nabijgelegen buren, terwijl de voordelen meer diffuus zijn en minder waarschijnlijk informele supporters zullen verleiden om een saaie weeknachtzonering bij te wonen vergadering.
Maar feitelijke huisvestingsprojecten hebben steun nodig. En, in een soort Catch-22, zijn de bewoners die misschien een nieuw wooncomplex in een exclusieve buitenwijk steunen, dezelfde die het zich nog niet kunnen veroorloven om daar te wonen en hun goedkeuring erover uit te spreken.
Dus als lokale functionarissen uw eengezinsbuurt willen ombuigen om een dichtere huisvesting mogelijk te maken, of als er een nieuwe is appartementengebouw, appartementencomplex of betaalbare woningbouw wordt in de buurt voorgesteld, overweeg dan uw stem te geven ondersteuning. Wees geen NIMBY. Wees een YIMBY.
Jon Gorey
Bijdrager
Ik ben een muzikant uit het vorige leven, een parttime thuisvader en oprichter van House & Hammer, een blog over onroerend goed en huisverbetering. Ik schrijf over huizen, reizen en andere levensbenodigdheden.