Elk item op deze pagina is met de hand geplukt door een redacteur van House Beautiful. We kunnen commissie verdienen voor sommige items die u wilt kopen.
Iedereen die net zo geobsedeerd is door Hgtv het kan ons vergeven worden als we ons overgeven aan fantasieën over het stoppen met je dagelijkse baan en jezelf opnieuw uitvinden als een Opknapper-Stijl superster voor huisverbetering. Ik bedoel, wie zou niet de volgende willen zijn Joanna Gaines of Leanne Ford? Maar als uw mijmeringen uw realiteit snel overtreffen, wilt u misschien twee keer nadenken voordat u eerst de huisflippingmarkt induikt. Shows hebben de neiging om enkele van de minder glamoureuze delen van het proces te verdoezelen (hallo HVAC-reparatie werk), buig de beperkingen van tijd en ruimte (je doet dit allemaal in een week, zeg je?), en prijs arbeid en materialen tegen tarieven die normaal gesproken ongezien zijn in deze eeuw.
En hebben we al gezegd dat we dat zijn zo dichtbij een recessie ingaan? We spraken met deskundige huisvinnen om precies te zien wat er nodig is om een huis winstgevend te maken, de verborgen kosten en gevaren, en waarom nu
niet de beste tijd om het uit te proberen.Het grote plaatje
Er is een reden waarom de mensen die het meest geschikt zijn om te flippen, mensen zijn met ervaring in aangrenzende gebieden, denk aan makelaars in onroerend goed, algemene aannemers en ontwerpers. Ze hebben de meest intieme kennis van wat er nodig is om een huis te bouwen en te onderhouden, zowel qua manuren als qua materiaalkosten die betrokken zijn bij grote renovaties, en hun expertise kan een deel van de kosten van de werkwijze. Als makelaar in onroerend goed kan de makelaarskosten aan de verkoopkant bijvoorbeeld tot 5% worden geminimaliseerd; ontwerpers en aannemers kopen materialen vaak tegen groothandelsprijzen in plaats van tegen verkoopprijzen.
"De meeste flippers hebben de neiging om zich te concentreren op het esthetische, maar flippen heeft veel vaardigheden nodig waar mensen niet aan denken", zegt Christopher Totaro, een voormalige aannemer die van huis veranderde voordat hij agent werd bij het in New York gevestigde vastgoedbedrijf Warburg Realty. “Je moet marktkennis hebben in onroerend goed en een goed begrip van het bouwproces, en je moet beslissingen nemen op basis van wat de markt wil, niet wat u willen."
In feite zeggen veteranen die thuis flippen, dat de meest voorkomende (en kostbare) fout die first-time fixers maken, de omvang van het werk onderschat. "Tenzij de koper een doorgewinterde huisinspecteur is met de mogelijkheid om snel beslissingen te nemen over sanitair, verwarming, elektriciteit, uiterwaarden, problemen met de gemeenteraad, asbest, koolmonoxide, waterdruk, ramen, apparaten en een aantal andere elementen, een ramp is bijna gegarandeerd ", zegt Totaro's collega Gerard Splendore. Voegt Totaro toe: "Als u op een aannemer vertrouwt om u te laten weten of iets zal werken, dan zit u boven uw hoofd."
Insiders uit de industrie hebben ook een beter idee van de soorten bureaucratische rompslomp en gemeentelijke richtlijnen die projecten maar al te vaak tegenhouden - en hoe ze er doorheen kunnen navigeren. 'Ik stel voor om de stedenbouwkundige te bezoeken en de bouwrichtlijnen van steden en gemeenten door te lezen', zegt Alison Pickart, ontwerper uit San Francisco. "Mogelijk merkt u dat bepaalde gebieden in het weekend niet werken, wat uw bouwtijdlijn zou kunnen verlengen." En daarom uw bottom line.
Over aannemers gesproken, hun reputatie gaat hen vooraf (dat wil zeggen, laat ons iemand zien die het werk op tijd en binnen het budget voltooit, en we zullen u hun gewicht in goud geven). Complicaties duiken altijd op, deadlines komen en gaan en budgetten stijgen tot soms duizelingwekkende hoogten. En hoewel de meeste vinnen op zijn minst een idee hebben van een honkbalfiguur van welke materialen ze kunnen kosten, zijn er maar weinigen erkennen - laat staan nauwkeurig kunnen inschatten - wat de mankracht is die nodig is om die materialen te installeren gegeven regio.
"Vastgoedontwikkelaars hebben een goed begrip van de arbeidskosten in de markt waar het werk wordt uitgevoerd", zegt Pickart. 'De kosten op het platteland in bepaalde staten zullen enorm verschillen dan in de buitenwijken buiten de grote en zelfs middelgrote steden. Dit geldt vooral als je begint en geen bemanning hebt die wordt gestimuleerd om het werk voor de beste prijs voor je te doen. "
Als je geen bemanning hebt die je vertrouwt, kan het vinden van een bemanning een eigen soort nachtmerrie zijn, omdat ze notoir moeilijk vast te pinnen zijn. En hoe langer het duurt voordat uw project begint en eindigt, hoe meer geld u uiteindelijk gaat betalen aan diverse kosten die volledig los staan van uw reparatie- of renovatiewerkzaamheden.
De meeste rookie-huisvinnen houden rekening met twee hoofdfiguren wanneer ze afwegen of ze een project willen aannemen: de prijs waarvoor u een huis koopt en waarvoor u het verkoopt. Maar doorgewinterde huisvinnen wijzen er snel op dat er een regenboog aan cijfers is die u moet meenemen in uw risico-tot-beloningsverhouding.
Als eigenaar van het onroerend goed moet u in het begin koopkosten betalen, van eigendomsrechten en taxatiekosten tot leningkosten en hypotheekbetalingen, en misschien zelfs sluitingskosten voor onroerend goed als u een makelaar moet betalen (hoewel de makelaarskosten van 5 tot 7% meestal de verantwoordelijkheid zijn van de verkoper, die, als u erover nadenkt, bent u op de keerzijde). Volgens Homes.com kunnen de sluitingskosten oplopen tot 2-3% van de aankoopkosten. Er worden ook vaak over het hoofd gezien holdingkosten, zoals belastingen en nutsvoorzieningen; hoe langer u het huis bezit, hoe meer u verschuldigd bent.
Dan is er de kwestie van meerwaarden. Als u van plan bent om tijdens de bouw in uw flip-overwoning te wonen, hoeft u geen belasting te betalen over de winst die wordt gemaakt zodra het huis is verkocht. Maar als dat niet het geval is, hangt u ergens tussen de 10 en 37% van uw verdiensten, afhankelijk van waar u woont, wat u verdient en hoelang u het eigendom heeft gehad.
Als je dit allemaal weet, zijn er een paar dingen die je kunt doen om het proces een beetje soepeler te maken, als je nog steeds je huis-flipping spieren wilt buigen. 'Blijf bij een solide, maar lelijke fixer', zegt Pickart. 'Je zult zoveel beter af zijn als je alleen aan cosmetisch werk kunt blijven terwijl je het vak leert.'
Maar als je je hart op een groter project hebt gericht, is haar advies om 'zoveel mogelijk te leren over het huis en de buurt voordat je koopt, en een goed uitgewerkt plan op het gebied van ontwerp-, engineering-, verf-, verlichtings- en afwerkingsschema's voordat u aan het werk gaat om u te helpen bij het uitvoeren van de minste hoeveelheid tijd. Plan om op uw inspectiedag te zijn en maak aantekeningen, let goed op alles wat de inspecteurs vinden en plan een doorloop met uw ingenieur en architect (als er veel werk nodig is) en krijg zoveel mogelijk informatie van hen zodat u weet wat u aan het doen bent tegen."
Je moet ook denken als een detective en praktisch zijn. 'Zoek de perfecte storm', zegt Totaro. 'Identificeer een gebied dat snel uitbreidt en vind iets dat in een mate van nood is die past bij uw vaardigheden. Koop geen huizen waarvan de fundering zinkt. Begin klein."
En vergeet niet dat timing een even belangrijke factor is als al het andere. Het huis omdraaien is in tijden van zekerheid al moeilijk genoeg. 'Er is altijd een risico in onroerend goed', zegt Pickart. Als je in de branche wilt springen, overweeg dan om het volgend jaar te doen, hopelijk als de coronavirus-pandemie geen grote schade aanricht aan wereldwijde systemen. Natuurlijk zijn de rentetarieven laag, waardoor het lenen van geld om een huis te kopen goedkoper is dan ooit, maar met een record van 3,3 miljoen Amerikanen werkloosheid (wat de vraag oproept, wie koopt?), hele industrieën worden weggevaagd en de wereld op de rand van een wereldwijde recessie, het is misschien een goed moment om blijf zitten.
Volg House Beautiful op Instagram.
Deze inhoud is gemaakt en onderhouden door een derde partij en op deze pagina geïmporteerd om gebruikers te helpen hun e-mailadres op te geven. Mogelijk kunt u meer informatie over deze en soortgelijke inhoud vinden op piano.io.
Dit commentaargedeelte is gemaakt en onderhouden door een derde partij en op deze pagina geïmporteerd. Mogelijk kunt u meer informatie vinden op hun website.
