Of je nu een huis koopt of een huis verkoopt, je zult tegen het einde van je reis te maken krijgen met iets dat bekend staat als de sluiting. Kortom: het is een langdurig proces met een stortvloed aan juridische documenten die moeten worden ondertekend voordat u naar binnen gaat.
Alleen omdat je de laatste fase van de verkoop hebt gehaald, wil nog niet zeggen dat je gratis thuis bent. Zoek vooruit naar een aantal dingen die uw sluiting - en de aankoop of verkoop van uw huis - tot een einde kunnen brengen.
Kopers vragen verkopers vaak om bepaalde wijzigingen aan een woning aan te brengen, zoals reparaties, voordat ze de deal sluiten. Zeg "vlak voor sluitingstijd heeft de koper een laatste stap en ze zien dat die reparaties niet of niet correct zijn uitgevoerd", merkt Somerville, N.J., advocaat op. Rajeh A. Saadeh. "Dus de koper wil misschien niet doorgaan met de deal totdat die problemen zijn opgelost."
Hij legt uit dat zodra de meubels, tapijten en andere items van de verkoper uit een huis zijn verwijderd, een koper mogelijk nieuwe gebieden opmerkt die moeten worden gerepareerd. Het is belangrijk dat kopers een volledig beeld krijgen van hoe het huis er leeg uitziet en met de verkoper akkoord gaan over de reparatievoorwaarden voordat de sluitingsperiode nadert.
Als er een biedingsoorlog is of als een koper vindt dat hij iets moet doen om op te vallen, betaalt hij mogelijk meer dan de vraagprijs. Maar als de koper een lening voor het huis nodig heeft, zal de geldschieter een taxatie willen doen, volgens Kerry Adams, makelaar bij deBlumel Adams Group Compass Real Estate in Alexandria, Virginia. "Als het onroerend goed niet wordt gewaardeerd voor de verkoopprijs, zal de bank alleen lenen op basis van de taxatiewaarde", legt ze uit.
Dus wat betekent dat voor de koper? "Een koper die niet is beschermd met een onvoorziene beoordeling, zal dat verschil in contanten moeten goedmaken." En als de koper dat soort geld niet rondslingert? Adams zegt dat ze in gebreke kunnen zijn. “Kopers moeten voordat ze een aanbieding schrijven weten of er een risico is op een beoordelingsprobleem en wat de vertakkingen zijn. ' Daarom is het een goed idee om een ervaren kopersagent te gebruiken die de taxatieproces.
Sommige kopers proberen ook hun huidige huizen te verkopen terwijl ze op zoek zijn naar nieuwe huizen om te kopen. In feite hebben ze vaak het geld van de verkoop van hun huis nodig om een aanbetaling op het nieuwe huis te doen. "Een verkoper die een contract accepteert dat afhankelijk is van de verkoop van een bestaande woning van een koper, kan tot het einde van de deal leiden", zegt Jeremy Browne, senior vice-president bij TTR Sotheby’s International Realty in Arlington, Va.
Hij zegt zelfs dat verkopers die deze contingentie accepteren de controle over de deal hebben verloren, omdat deze nu afhankelijk is van de andere sluiting van het huis. "Elke transactie heeft zijn unieke problemen en obstakels, en als er problemen zijn die onoverkomelijk zijn voor de koper transactie op de huidige woning, wordt de verkoper vrijwel machteloos gelaten, behalve om de koper van de contract."
Zelfs als het huis dat de koper verkoopt onder contract staat, kan er iets vertraging oplopen dat sluiten, waardoor een rimpeleffect ontstaat.
U weet waarschijnlijk dat een pandrecht op een eigendom huiseigenaren kan beletten hun huis te verkopen. 'Maar een van de meest recente dingen die ik heb gezien, was een pandrecht dat op het terrein werd vastgelegd terwijl het pand was in bewaring ”, zegt Jennifer Okhovat, een makelaar bij Compass in Los Angeles.
"Meestal proberen we de titel te trekken zodra we de escrow openen en zelfs voorlopige titelrapporten te bekijken voordat we een huis aanbieden." Dus, wat veroorzaakte dit specifieke incident? Okhovat zegt dat iemand een pandrecht op het eigendom van de verkoper heeft geplaatst en dat de verkoper - die niet in de staat woonde - zich niet bewust was van het pandrecht. De twee opties van de verkoper waren om het retentierecht op te lossen of het retentierecht te betalen uit de opbrengsten in escrow. 'Uiteindelijk besloot hij het via escrow te betalen; als hij dat niet had gedaan, zou de verkoop tot stilstand zijn gekomen. '
Als u een nieuw huis koopt, lijkt het logisch dat u nieuwe meubels en stoffering wilt. U moet uw uitgaven echter lasso totdat u op de stippellijn tekent.
Volgens Eve Henry, een makelaar in Prosper, Texas, die aankopen zijn de grootste en meest voorkomende reden om een sluiting te stoppen.
"Vaak worden kopers vooraf goedgekeurd, krijgen ze een contract en besluiten ze dan om nieuwe meubels voor het huis te kopen, of een wasmachine en droger of een maaier", zegt ze. Het maakt niet uit of u contant betaalt of niet. 'Zelfs als ze een creditcard openen, bijvoorbeeld bij Home Depot, wordt deze nog steeds weergegeven als' potentieel 'krediet.' En uw lening kan op de dag van afsluiting worden geweigerd. "Ik heb veel kopers hun hele escrow zien verknoeien omdat ze de dag voor sluitingstijd een koelkast kochten", zegt Henry.
In het verleden konden kopers tijdens escrow van baan veranderen - als ze naar een baan in hetzelfde veld verhuisden. Henry zegt echter dat er veel is veranderd. "Veel mensen verlaten banen of wisselen van baan - zelfs naar een beter betaalde baan - tijdens escrow, waardoor alles stopt." En het coronavirus heeft het proces radicaal veranderd. “Dankzij het virus is de werkgelegenheid nu geverifieerd en uur voor sluitingstijd. ' En als er iets is veranderd in de arbeidsgeschiedenis, zegt ze dat alles tot stilstand komt en dat het nodig is om volledig opnieuw te beginnen met verzekeren.
