Of je het nu leuk vindt of niet, huis flippen is terug: Amerikanen hebben in 2017 meer dan 200.000 huizen omgedraaid, het meest sinds 2006. Maar hoewel er een begrijpelijke aantrekkingskracht is op het kopen van een pas gerenoveerde, instapklare woning, zijn er enkele dingen om over na te denken voordat u een omgedraaid huis koopt.
Huis flippers doen het om geld te verdienen - genoeg om het de aanzienlijke risico's, inspanningen en investeringen vooraf waard te maken. De gemiddelde winst op een omgedraaid huis was $ 66.448 in het derde kwartaal van 2017. Dus wanneer u een vers omgedraaid huis koopt, is de kans groot dat u bijvoorbeeld $ 100.000 betaalt voor een keuken van $ 40.000 en een badkamer van $ 20.000.
Dat opwaarderen is eigenlijk een gemaksvergoeding: het betekent dat je geen kasten hoeft te zoeken of je eigen aannemer en ontwerper hoeft in te huren, en dat kan goed besteed geld zijn. Het beheren van een verbouwing in de keuken of het hele huis is stressvol en tijdrovend, en als u tijdens de bouw niet op het terrein kunt wonen, moet u misschien een paar maanden blijven huren of twee hypotheken afsluiten.
Het feit dat iets een hoge markup heeft, betekent dus niet noodzakelijkerwijs dat het de verkeerde keuze is. De winstmarge op een kopje koffie of een glas wijn is bijvoorbeeld schandalig in restaurants, maar de meesten van ons zijn meer dan bereid om te betalen. Zorg er wel voor dat het gemak van een omgedraaid huis de extra kosten voor u waard is, en dat u uzelf niet in een precaire financiële positie plaatst om het te betalen.
Bovenop hun bouwbudget moet een huisflipper tijdens het renovatieproces een opstalverzekering, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en andere boekhoudkosten betalen. Dus elke maand houden ze een eigendom vast eet verder in hun winst. Er is een stimulans om dingen te haasten, wat problematisch kan zijn als het betekent dat de flipper hoeken snijdt op veiligheid of kwaliteit,
Hoe efficiënt een ontwikkelaar ook is, zorgvuldige verbouwingen kosten tijd. Als u op zoek bent naar een omgedraaid onroerend goed (een gemakkelijke manier om te vertellen is door de datum en prijs van de laatste verkoop te controleren), moet u op neem op zijn minst contact op met de plaatselijke bouwafdeling om er zeker van te zijn dat de ontwikkelaar de juiste vergunningen heeft verkregen en het werk is geslaagd inspectie.
Persoonlijk denk ik dat een van de grote gevaren bij het kopen van een omgedraaid huis is dat ontwikkelaars - net als veel van hun kopers - zich vooral richten op cosmetica. Frisse verf en nieuwe afwerkingen kunnen kopers blind maken voor grotere problemen. Maar hoewel een flipper een oud huis er mooi en gloednieuw uit kan laten zien, tenzij de ontwikkelaar je een lijst met upgrades kan geven, is er geen garantie dat het achter de muren als nieuw zal functioneren.
In het ideale geval zal een renovator belangrijke dingen upgraden, zoals het sanitair, verwarming en elektrische systemen indien nodig. Maar het vervangen van een dak, oven of afvoerleiding mist de open huis wauw kracht van een glanzende nieuwe keuken met helder kwarts tellers en een sprankelende tegel backsplash, dus die oogverblindende afwerkingen zijn waar veel remodelers hun budgetten.
Dit geldt niet alleen voor huisflippers; veel verkopers doen wat oppervlakkige opknapbeurt voordat ze een onroerend goed aanbieden, omdat het werkt. Marie Presti, een makelaar in Newton, Massachusetts, vertelde me dat "de plaats er mooi uit laten zien" een grotere impact kan hebben op de verkoopprijs, dollar voor dollar, dan apparatuur zoals een boiler vervangen. "Er zijn huiseigenaren geweest waar ze al hun extra geld uitgeven aan het structurele aspect van het huis wanneer ze gaan verkopen, en dat is niet het enige waar je naar kijkt," zei Presti. "Soms geven cosmetica je meer geld terug als je gaat verkopen."
Maar een gloednieuw interieur kan een vals gevoel van veiligheid geven als de kernsystemen van het huis niet zijn aangeraakt. En als er een probleem is achter die pas geverfde muren en op maat gemaakte kasten - een roestige buisfitting, wat oude bedrading - kan dit je gloednieuwe keuken verpesten voordat alles is gezegd en gedaan.
Een slimme thuisflipper zal upgrades uitvoeren op het veilige einde van populaire trends en probeert zoveel mogelijk HGTV-kijkende potentiële kopers aan te spreken. U kunt meestal een combinatie van stenen tellers, roestvrijstalen apparaten en een open lay-out verwachten.
Maar die one-size-fits-all aanpak biedt u de kans om belangrijke kamers voor u en uw gezin aan te passen, van lay-out tot vloermaterialen tot verfkleur.
Dat gezegd hebbende, het kopen van een omgedraaid huis kan je veel stress, gedoe en moeilijke beslissingen besparen. Het doe-het-zelf-equivalent - een oud bovenwerk kopen en vragen in toenemende mate geboekte aannemers en ontwerpers om het van binnen en van buiten te verbouwen (of er zelf in de loop van de tijd mee weg te hakken) - is een enorme onderneming om de toch al belastende thuisaankoopervaring aan te pakken.
Het is ook een dure poging om direct na de aankoop van een huis in te springen, wanneer u mogelijk op elke druppel besparingen hebt getikt om een aanbetaling te doen. En dat brengt ons tot een laatste voordeel van het kopen van een flip: terwijl u een steile premie betaalt voor wat u alleen maar kunt hopen is een kwaliteitsrenovatie, althans die verbouwingskosten worden ingepakt in uw 30-jarige hypotheek, waardoor ze een beetje betaalbaar worden.