Toen ik mijn moeder vertelde dat ik op het punt stond een bod in mijn eerste huis te plaatsen, stootte ze me aan om $ 5.000 lager te gaan. Mijn makelaar was echter goed thuis in de populaire vastgoedmarkt in Denver en was het niet eens met deze strategie.
"Je verliest dit huis als je onder de noteringsprijs biedt," vertelde mijn makelaar me stevig. Hoewel het leuk zou zijn geweest om die $ 5.000 te besparen, ging ik met het advies van mijn agent.
En ik ben blij dat ik dat gedaan heb, want mam, in dit geval, wist het niet het beste. Dankzij het advies van mijn makelaar, heb ik uiteindelijk het bod gewonnen - ik heb zelfs een andere koper verslagen die de vraagprijs binnenkwam, maar niet veel van een aanbetaling had bespaard.
Hier delen vastgoedexperts de meest voorkomende fouten die mensen maken wanneer ze bieden op huizen en onderhandelen over de prijzen:
Je moet letten op het aantal dagen dat een huis op de markt is wanneer je je klaar maakt om te onderhandelen, zegt Fred McGill, oprichter en CEO van
SimpleShowing, een start-up van onroerend goed gericht op agenten van kopers. Als het laag is - zeg minder dan 21 dagen - heeft u een sterk aanbod nodig. Als het al meer dan 90 dagen op de markt is, is het prima om een lage aanbieding te presenteren. Ter info, 90 procent van de vraagprijs zou als laag worden beschouwd, zegt McGill.Ja, u wilt een sterke koper zijn en een hebben voorafgaande goedkeuring in de hand zal je geloofwaardigheid verlenen, maar je wilt de verkoper niet laten weten dat je je eigenlijk veel meer kunt veroorloven dan wat er op tafel ligt.
"Nooit een goedkeuringsbrief van uw hypotheekmakelaar, kredietvereniging of bank overleggen met een prijs die hoger is dan de aangeboden prijs", zegt Lance Marrs, hoofdmakelaar bij Woonkamer Realty in Portland, Oregon.
Vraag in plaats daarvan uw geldschieter om de brief aan te passen voor het bedrag dat u aanbiedt, met de specifieke aanbetaling in rekening, zegt Molly Franklin, een makelaar bij CitiHabitats onroerend goed in New York City.
"Uw geldschieter moet blij zijn om een brief opnieuw uit te geven voor elk bod en tegenbod dat u indient", zegt Franklin.
Als u van de kroonluchters of aangepaste raambehandelingen houdt, zorg er dan voor dat u aangeeft welke items u in uw aanbieding wilt opnemen (en koopovereenkomst), adviseert Franklin.
"De verkoper wil misschien geen afstand van ze doen, maar de tijd om over dergelijke dingen te praten, is het moment waarop het aanbod ingaat, niet de dag voor sluitingstijd", zegt ze.
Onderhandelen is slechts een van de vele factoren die van invloed kunnen zijn op uw aanbieding is geaccepteerd, zegt Imran Poladi, vice-president van NextHome, een bedrijf dat kopers helpt met lokale agenten samen te werken en online naar onroerend goed te zoeken. Maar in plaats van te focussen op dat lagere aantal - wat verkopers kan uitschakelen - zijn er andere manieren om hetzelfde resultaat te krijgen: kijk of de verkoper kan een deel van de sluitingskosten betalen, of als ze in staat zijn om een sluitingsdatum te versnellen of uit te drukken, wijst Poladi uit.
Makelaar Keri Shull, oprichter van de Keri Shull Team in North Virginia, beveelt ook aan om de huisverkoper een huurovereenkomst aan te bieden, waarbij de verkoper blijft na sluitingstijd in het huis als een huurbetalende huurder als ze geen nieuw huis hebben veiliggesteld om in te wonen helemaal nog.
"Dat maakt het leven van de verkoper gemakkelijker door hen voldoende tijd te geven om een andere woonsituatie te vinden en te verhuizen," zegt ze.
"Er is een redelijk deel van verkopers die hun huis willen verkopen aan een koper die de details van het huis waardeert," zegt Poladi. "Als twee aanbiedingen qua prijs en voorwaarden gelijk zijn, kan die kleine extra inspanning het verschil zijn om de aanbieding geaccepteerd te krijgen."
"Denk niet dat je door het aanbod recht uit de poort te lowballen, je een koopje kunt krijgen", zegt ze. De kans is zelfs groot dat als u te laag binnenkomt, de verkopers het aanbod zonder meer afwijzen zonder zelfs maar met u te proberen te onderhandelen. Een goede koper-agent zal u een vergelijkende marktanalyse van het onroerend goed laten zien voordat u een bod uitbrengt.
Na beoordeling van uw marktanalyse, Justin Stanford, een agent bij Keller Williams Realty in Las Vegas, zegt dat je een sterk bod moet doen, dat over het algemeen niet lager is dan 95 procent van de vraagprijs, tenzij er problemen zijn met het onroerend goed.
Maar houd de markt in gedachten. Kopers kunnen verkopers ertoe brengen om bij te dragen aan sluitingskosten, een huisgarantie en meer. In sommige concurrerende markten moeten kopers echter dichter bij de catalogusprijs bieden omdat de verkopers 20 aanbiedingen aanbieden op de eerste dag dat het onroerend goed op de markt komt, zegt Stanford.
Vaak zullen potentiële kopers proberen hun aanbiedingsprijs te rechtvaardigen door gedetailleerd te vermelden hoe lang het duurt en geld dat ze zullen uitgeven om het huis naar hun normen te brengen, zegt Jane Peters, makelaar en eigenaar van Thuis Jane Realty in Los Angeles. Ze willen misschien een badkamer of keuken upgraden, of ze houden niet van het tapijt en willen houten vloeren leggen, zegt ze.
"Dit is allemaal niet interessant voor de verkoper," zegt Peters. Het kan zelfs de verkoper beledigen! Dus als het op onroerend goed aankomt, heeft moeder misschien wel gelijk: het doet geen pijn om aardig te zijn.