Boulder, Colorado, is voor de niet-ingewijden een land van spandex-geklede atleten die Subarus met Namaste-bumperstickers rijden op de opritten van hun $ 1,2 miljoen eengezinswoningen. Dus toen een van mijn vrienden in de prijzige Boulder-onroerendgoedmarkt brak toen we in de twintig waren, was ik geïntrigeerd om precies te weten hoe ze was in staat om het te doen. Verrassing, verrassing, het was een ietwat onconventionele en niet-glamoureuze route:
Maar, zoals onroerend goed professionals zullen waarschuwen, is het geen gemakkelijke taak: er zijn verschillende graden van hamsteren, waarvan sommige gezondheidsrisico's kunnen opleveren. De American Psychiatric Association definieert hamsteren als overmatig opslaan van items die anderen als waardeloos kunnen beschouwen. Individuen kunnen het zo moeilijk vinden om afstand te doen van bezittingen dat de rommel hun vermogen om hun woon- of werkruimte te gebruiken verstoort.
In de huisaankoopervaring van mijn vriend konden zij en haar man tijdens de eerste wandeling niet een paar kamers in de kelder zien, omdat ze van vloer tot plafond vol met rommel stonden. Haar man, die in onroerend goed werkt, was in staat om te onderhandelen over het ontruimen van het huis voordat ze erin trokken. Vervolgens brachten ze professionele schoonmakers en schilders in. Ze hadden ook het tapijt en vloeren verwijderd en vervangen. Zoals ze het uitdrukte, had het huis goede botten onder de stapels spullen.
Net als faillissementen, zijn de primaire kopers voor hoarderwoningen meestal kleine onroerendgoedinvesteerders of bouwers, legt Andrew Hillman uit, makelaar bij Hillman onroerend goed in Boston.
De gemiddelde eerste koper kan er echter een vinden om aan te schaffen - het kan gewoon een veel moeilijkere ervaring zijn dan het kopen van een cookie cutter starter thuis. Omdat hoarderwoningen meestal van vloer tot plafond worden gepakt, kan de rommel het moeilijk maken om onderliggende problemen te zien.
Je koopt geen huis, zegt hij, maar koopt een project.
Bij het verkopen van hoarder huizen via zijn bedrijf forfaitaire MLS-service, wordt verkopers geadviseerd om de woning te promoten en te adverteren als een "klusjesman special" zodat potentiële kopers weten waar ze aan beginnen. Ook moeten kopers altijd een aanzienlijke hoeveelheid geld reserveren voor de onbekenden, adviseert Hillman.
Veel van de enorme schoonmaakacties in reality-tv-programma's betreffen rommel en items die, wat geld betreft, niet veel waard zijn. Maar hoarders kunnen ook wonen in huizen van miljoenen dollars vol met dure meubels, designer handtassen en kleding - maar er is zoveel spul dat je de deur niet kunt openen om een kamer in te lopen of dat je over stapels items moet klimmen, legt uit Claire Groome, een agent bij Warburg Realty in New York City.
Groome heeft gewerkt met klanten die aan het profiel van de jacht voldoen en ze zegt dat het een gevoelig proces is dat ze met zorg en zonder oordeel benadert. Achter de schermen kan het maanden duren om het huis zover te krijgen dat het kan worden geschilderd, geënsceneerd en vermeld om te verkopen.
"Er is geen verschil in het huis van een hoarder als ik klaar ben met het klaarmaken om de markt op te gaan", zegt Groome.
De meeste huizen hebben rommel - een stoel die een magneet is voor de was en die laden gevuld met afhaalkruiden. Maar als het gaat om hoarderwoningen, zijn er ruimtes en soms hele kamers waar de bewoner jaren of zelfs decennia geen toegang toe kon krijgen, zegt Tricia Lee Riley, een makelaar bij Compass in New York City.
"Dit is een grotere uitdaging omdat je te maken kunt hebben met schimmels, bacteriën en - durf ik te zeggen - knaagdieren, op plaatsen die eenvoudigweg al eeuwen niet zijn aangeraakt," zegt ze.
Hoarder-huizen vereisen vaak niet alleen een uitgebreide make-over, maar ze kunnen ook financieringsproblemen vormen, legt Hillman uit.
"Een hypotheek krijgen van een institutionele geldschieter kan een uitdaging zijn," zegt hij. Banken kunnen aarzelen om financiering uit te geven als ze het moeilijk vinden om de toekomstige reële marktwaarde te berekenen, of de waarde van het onroerend goed nadat alles is opgelost.
De staat van een appartement is duidelijk een factor in de prijs, zegt Jessica Chen, een makelaar bij Citi Habitats in New York City. Als een appartement niet in een goede staat is, kan het langer op de markt blijven en minder wenselijk lijken.
"Het is moeilijk voor de gemiddelde koper om te visualiseren en voorbij de dingen te kijken die het appartement vullen om de botten en het potentieel van de ruimte te zien," zegt ze. "Maar dit kan voordelig zijn voor degenen die dat kunnen, omdat je misschien veel minder concurrentie hebt."
Een verstandige noteringsagent zal het huis waarschijnlijk niet in zijn huidige staat verkopen, zegt John Michael Grafft bij het in Chicago gevestigde onroerendgoedbedrijf Grafft Group. In enkele zeldzame gevallen waarschuwt de listing agent de agent van de koper, die op zijn beurt de klant waarschuwt, legt Grafft uit.
Als u er een wilt zoeken, zijn er enkele termen waarnaar u moet zoeken. Hoarding eigenschappen worden meestal verkocht "zoals het is" in concurrerende vastgoedmarkten, legt uit Kate Ziegler, een makelaar bij Arborview Realty in Boston, Massachusetts, die rondreizende huizen heeft bezocht als belegger en klanten heeft gekocht die interesse hebben in het renoveren van de panden.
Andere woorden om op te letten: "Speciaal aannemer", "heeft TLC nodig", "zoals het is, zoals getoond" of "verkoper heeft nooit in het pand gewoond" (d.w.z. het is een landgoed). Er kunnen ook verwijzingen zijn naar beperkte vertoningen of alleen getoond nadat een aanbieding is ingediend. Yikes!
De grootste uitdaging als het gaat om "zo" hoarder huizen is in staat om problemen te herkennen wanneer het huis niet is opgeruimd voordat het de markt betrad, legt Ziegler uit. Er kunnen enkele aanwijzingen zijn over de toestand waarin het huis zich bevindt, zoals de toestand van de vloer of lekken achter ingepakte kasten. Er kunnen echter jaren van verwaarlozing verborgen zijn die niet met verse verf kunnen worden opgelost. Ook kunnen structurele problemen een rol spelen.
“Ik heb ooit een tour met meerdere gezinnen bezocht die ik als een investering beschouwde waarbij een bestaande, langdurige huurder had boeken vijf voet hoog gestapeld door de hele ruimte, met 18-inch loopbruggen tussen kamers, 'Ziegler zegt. “Het gewicht van de boeken veroorzaakte zichtbare structurele schade in de eenheid hieronder. We hebben dat eigendom doorgegeven. '
Een grondige inspectie is op zijn plaats en het helpt om een vertrouwde makelaar te hebben om u te helpen lopen door dat proces en onderhandelen met de verkoper, vooral als de problemen van invloed zijn op de leefbaarheid van een huis.
Keith Reboletti, een makelaar bij RE / MAX Properties Northwest in het Chicagoland-gebied, zegt dat hij zijn klanten waarschuwt om deze te kopen soorten huizen dat er wat vertraging kan optreden door alle spullen uit het huis te halen en extra te doorlopen reiniging. Toch kan het de moeite waard zijn om een goede prijs te krijgen vanwege de staat van het huis en het extra benodigde werk.
In sommige gevallen worden huizen te koop aangeboden met alle "alle persoonlijke bezittingen inbegrepen," waarschuwt Ziegler. Dat betekent dat de koper verantwoordelijk is voor het opruimen van puin nadat de aankoop definitief is. Wil je die geweldige klus niet? Zorg ervoor dat uw 'Aankoop en verkoop"Contract (en contract aanbieden, in veel staten) geeft expliciet aan dat u wilt dat het onroerend goed leeg wordt opgeleverd, zegt ze.
