Goed nieuws eerst: het is eigenlijk mogelijk om een appartement in Manhattan te kopen voor minder dan $ 300.000 of zo. (Ja, een echt appartement - geen kast! En ja, kopen om te bezitten, niet huren!) Zo nu en dan komt een coöp-eenheid van het Housing Development Fund Corporation (HDFC) op de markt, wat een zeldzame, betaalbare optie biedt voor potentiële huizenkopers.
Maar het ontmoedigende nieuws? Niet alleen zijn ze vrij zeldzaam, deze onroerendgoedkoopjes zijn ook een beetje een catch-22: om er een te kopen, moet je een jaarsalaris hebben onder een bepaalde drempel, maar u moet ook veel contant geld bij de hand hebben voor aanbetalingen (en in sommige gevallen voor de volledige aankoopprijs). Dit beperkt de pool van huizenjagers die dit soort coöperaties kunnen kopen aanzienlijk. In zeldzame gevallen sparen mensen. Vaak zijn het echter mensen (denk aan recente cijfers van de universiteit) met een bescheiden salaris die in een overerving of krijg een financiële boost van hun familie, of gepensioneerden zonder maandelijks inkomen maar veel contant geld in reserves. Zucht.
De HDFC-coöperaties van New York City ontstonden in de jaren 1970 toen, tijdens een economische neergang, verhuurders hun gebouwen begonnen te verlaten. De gebouwen werden overgedragen aan bewoners om te beheren. Het begon als een experiment, maar is sindsdien uitgegroeid tot een nichemanier voor New Yorkers met een laag tot gemiddeld inkomen om huizen te kopen.
De eenheden zijn doorgaans ver onder de marktwaarde, wat betekent dat uw hypotheek minder kost dan het huren van een eenheid van vergelijkbare grootte, legt Eugene Gamble, een vastgoedbelegger en senior partner uit met Eigenschap Whisperers, een vastgoedbeleggings- en ontwikkelingsbedrijf.
Naast het feit dat ze goedkoper zijn, zijn HDFC-coöperaties vaak plaatsen met een sterk gemeenschapsgevoel, zegt Molly Franklin, een makelaar bij CitiHabitats Vastgoed.
Het eerste wat kopers moeten weten, is of ze in aanmerking komen voor de inkomensgrens van het gebouw en dat ze die cijfers moeten kunnen laten zien op een belastingaangifte van twee jaar, zegt Franklin. Er is geen universele inkomensplafond en formules voor het bepalen van inkomensplafonds variëren per coöperatie. Hauseit, een bedrijf "te koop door eigenaar" in New York, heeft een voorbeeld gids voor het berekenen van richtlijnen voor inkomensplafonds. Je kunt ook een voorbeeld applicatie, die meestal vraagt om bankrekeninggegevens, persoonlijke referenties en een verklaring waarom u in het gebouw wilt wonen.
Lucas Callejas, een makelaar bij Triplemint onroerend goed in New York, zegt dat het belangrijk is voor kopers om te overwegen of ze geplande bonussen of verhogingen hebben. Als dit het geval is, is het misschien de moeite waard om uw bedrijf te vragen deze uit te stellen als u de inkomensgrens nadert.
"Sommige gebouwen laten, afhankelijk van het programma, geen dollar boven de limiet toe," legt hij uit. Anderen hebben misschien wat bewegingsruimte met een kleine hoeveelheid flexibiliteit.
In gebouwen met een lager inkomen, gepensioneerden met sterke financiële waarden, maar met een laag inkomen, evenals cadeaus voor volwassen kinderen regeert het spel, legt Franklin uit, omdat zoveel van deze aankopen contant zijn aanbiedingen.
“Veel [eenheden] gaan naar mensen die ouders of grootouders hebben met aanzienlijke geldmiddelen, of mensen die verlieten goedbetaalde banen en werken nu in velden waar ze minder verdienen, maar vinden het meer lonend, ”Franklin zegt.
"Mensen worden nerveus dat het gebouw zal eisen dat je nooit meer verdient dan de inkomensgrens na je aankoop," zegt ze. "Het gebouw zal je inkomsten niet voor altijd in de gaten houden en de eigendomsovereenkomst zal niet uit je handen worden gerukt als je een geweldige promotie krijgt een jaar na aankoop."
Nog een plakkerig punt: kopers moeten erachter komen of het gebouw is goedgekeurd voor hypotheken, zegt Franklin. "Sommige gebouwen hebben geen sterke financiële gezondheid, dus het is onwaarschijnlijk dat banken geld lenen," merkt ze op.
HDFC's vereisen doorgaans een ietwat lage aanbetaling van 10%, legt uit Debra Bechtel, een professor aan de Brooklyn Law School die een op HDFC gerichte kliniek geeft; maar sommige "hetere" buurten vereisen al het geld.
Kopers moeten niet verwachten dat ze veel geld verdienen aan een HDFC. Ja, hoewel u een groter inkomen mag hebben zodra u het appartement koopt, zal de volgende koperbewoner waarschijnlijk bij de aankoop onder de inkomensplafond moeten verdienen. Dit is echter allemaal afhankelijk van de regels van uw gebouw.
"Wederverkoopprijs is niet beperkt, maar het is van groot belang om te begrijpen dat de inkomensgrens bepaalt hoeveel u kunt krijgen bij uw doorverkoop," zegt Franklin.
Bovendien zijn flip-belastingen (of overdrachtskosten die aan het gebouw worden betaald om reserves te behouden wanneer u verkoopt) meestal hoog om snel rijk worden te voorkomen.
“Ik zorg er altijd voor dat mijn kopers weten dat dit alleen echt een geschikte optie is voor iemand die het appartement gebruikt als hun hoofdverblijfplaats als HDFC's staat niet toe dat mensen kopen voor pied-à-terre en hebben een strikt onderhuurbeleid, " legt uit Shelly Place, een Triplemint-agent.
Veel HDFC's vereisen dure renovaties om ze aan een redelijke levensstandaard te brengen en dus zijn uw out-of-pocket-uitgaven hoger dan veel kant-en-klare alternatieven, legt Gamble uit.
HDFC-eenheden zijn ontworpen voor mensen met een laag tot gemiddeld inkomen, en als zodanig hebben ze over het algemeen lage onderhoudskosten, Eigenschap Whisperers'Gok zegt. Aan deze kosten zijn echter kosten verbonden: lage onderhoudskosten betekenen minder liquide middelen die het gebouw heeft voor reparaties, en daarom kan het gebouw gevoelig zijn voor veiligheid of onderhoud.
En hoewel dit geldt voor sommige gebouwen, is er een soort renaissance aan de gang met Manhattan HDFC's. Een instroom van recente HDFC-verkopen betekent dat gebouwen meer in hun kas hebben; velen krijgen de broodnodige upgrades en stellen zich ook open voor financiering, zegt Franklin.