Wanneer u een huis koopt, is het slim om te beleggen in een verzekering voor huiseigenaren. In feite heeft u waarschijnlijk geen keuze: Uw hypotheekverstrekker zal het vaker wel dan niet verplicht stellen. Als eerste koper vraagt u zich misschien af wat wel en niet wordt gedekt door uw nieuwe huiseigenarenverzekering. Het blijkt dat uw standaardverzekering voor huiseigenaren niet echt een one-stop-shop is die elke ramp dekt. Natuurlijk, het dekt veel van hen, maar niet allemaal. Eén ding dat het waarschijnlijk niet dekt? Overstromingsschade.
Het idee is dat het beleid van uw huiseigenaren de kosten moet dekken om uw huis te repareren als het beschadigd is. Volgens Allstate, basisverzekering huiseigenaren dekt brandschade, diefstal, vandalisme, vallende voorwerpen, explosies, waterschade (van bijvoorbeeld een barstpijp of een kapotte wasmachine) en medische kosten van bezoekers als ze gewond raken in uw huis. De dekking moet ook extra kosten van levensonderhoud omvatten, d.w.z. ergens waar u tijdelijk kunt verblijven terwijl uw huis wordt gerepareerd.
Maar standaardbeleid heeft meestal geen betrekking op normale slijtage, aardbevingsschade en overstromingsschade (inclusief modderstroom). Daarom willen bepaalde huiseigenaren een aanvullende verzekering afsluiten - vooral als ze in een rampgevoelig gebied wonen.
De Federal Emergency Management Agency (FEMA) bepaalt een overstromingsgevoelig gebied als het elk jaar binnen 100 jaar één procent kans heeft om onder water te staan. Als u in een van deze "100-jaars overstromingszones" woont, moeten FEMA en uw hypotheekverstrekker een overstromingsverzekering afsluiten.
Maar zelfs als u niet in een risicovolle zone woont, wilt u misschien een overstromingsverzekering afsluiten. Volgens FEMA, meer dan 20 procent van de overstromingsclaims komt eigenlijk van huizen buiten risicovolle gebieden.
U kunt een overstromingsverzekering afsluiten op dezelfde manier als uw standaard huiseigenarenverzekering (of huurdersverzekering): via een verzekeringsagent. FEMA heeft een Nationaal overstromingsverzekeringsprogramma (NFIP), die helpt bij het bieden van goedkope verzekeringen aan eigenaren van onroerend goed. U zou nog steeds een overstromingsverzekering moeten afsluiten via een agent die deelneemt aan het NFIP. Volgens Bankrate, dekking tegen overstromingen via NFIP dekt slechts $ 350.000 aan schade - zowel voor de buitenkant als de inhoud. Als uw eigendom meer waard is, is het raadzaam om een aanvullende overstromingsverzekering af te sluiten.
Volgens Rapporten van de consument, verzekering tegen overstromingen dekt alle essentiële systemen in uw huis (inclusief sanitair, boilers en airconditioners), apparaten (zoals uw koelkast en alle inhoud erin), vloeren en houten lambrisering, de fundering van uw huis en de verschillende onderdelen, uw garage en waardevolle spullen tot $2,500.
Meestal dekt het echter niets dat in uw kelder is opgeslagen of verbeteringen aan uw kelder (d.w.z. afgewerkte muren, vloeren of plafonds). Het dekt ook geen schade aan voertuigen, vernietiging van welke valuta dan ook, meeldauwschade die niet direct door de overstroming werd veroorzaakt van wrakstukken door grondbewegingen, kosten van levensonderhoud terwijl u wacht tot uw huis wordt hersteld of herbouwd, een verlies aan inkomsten dat u zou kunnen ervaren met uw eigendom (als het uw vestigingsplaats is of als u het verhuurt), en alle eigendommen buiten uw huis (zoals bomen, dekken en zwembaden).
Allereerst heeft u misschien geen keus. Als u in een hoog-risico overstromingszone woont, zal uw hypotheekverstrekker waarschijnlijk van u verlangen dat u betaalt voor een overstromingsverzekering. Er zijn maar weinig redenen waarom uw bank van uw eis zou afzien - en veel van deze redenen vereisen dat u met FEMA werkt om dat te bewijzen een woning is vrij van overstromingsrisico, hetzij omdat hun kaart verkeerd is of omdat de eigenschap veilig boven de basisvloedhoogte is verhoogd.
Volgens Bankrate, premies voor overstromingsverzekeringen zullen u jaarlijks ongeveer $ 660 opleveren, maar het hangt ervan af of uw eigendom een laag of hoog risico heeft. Voor huizen met een laag risico met een totale maximale dekking van $ 350.000, jaarlijkse premies lopen rond de $ 405 ($ 452 als je een kelder hebt), terwijl huizen met een hoog risico je meer dan $ 2500 per jaar aan premies kunnen kosten. Volgens Houselogic.com, een site die is aangesloten bij de National Association of Realtors, de gemiddelde overstromingsclaim in de VS is $ 30.000.
Amanda Bryant, directeur bedrijfsvoering bij National Flood Insurance, LLC, in Melbourne, Florida, zegt overstromingsschade het meest onderverzekerde risico in de VS, en dat kan te wijten zijn aan een gebrek aan bewustzijn. "Toen FEMA de NFIP creëerde [in 1968], beschikten ze niet over de technologie, mankracht of financiering om een nauwkeurige overstromingsrisicobeoordeling uit te voeren voor elk huis in het land," zegt Bryant. Dit resulteerde in het verdelen van eigenschappen in slechts twee categorieën: hoog overstromingsrisico en laag tot matig overstromingsrisico.
Bryant voegt eraan toe dat FEMA de veranderende weerspatronen en de toename van de ontwikkeling van kustwoningen niet heeft kunnen bijhouden. Volgens een gerapporteerde functie van Bloomberg, vanaf 2017, slechts 42 procent van de FEMA-kaarten "voldoende het niveau van overstromingsrisico geïdentificeerd."
Volgens De eenvoudige dollar, het is een kwestie van economie (of wat de verzekeringsbranche 'ongunstige selectie' noemt: als verzekeringsmaatschappijen overstromingsdekking aan alle consumenten zouden bieden, zouden ze de kosten niet kunnen dekken. Ten eerste zijn overstromingen heel gebruikelijk: de kans op een catastrofale brand (een voorbeeld van een ramp die onder de standaardverzekering valt) versus overstromingsschade is veel lager - de Nationale Vereniging van Verzekeringscommissarissen schat dat huiseigenaren in een periode van 30 jaar 27 keer meer kans hebben op een overstroming dan op een brand.
Volgens FEMAoverstromingen zijn niet alleen de meest voorkomende natuurramp, hun nasleep is ook de duurste om mee om te gaan. Volgens een artikel van 2017 door de Pew Charitable Trust, overstromingen hebben Amerikanen tussen 1980 en 2013 meer dan $ 260 miljard gekost. Volgens FEMA, slechts één centimeter water in een gemiddeld huis kan tot $ 27.000 aan schade oplopen.
FEMA's website stelt dat zelfs wanneer er een presidentiële rampverklaring is en de federale rampenhulp begint, de huiseigenaar de overheid moet terugbetalen met rente tenzij ze een rampbeurs worden aangeboden (meestal is het bedrag van de subsidie niet genoeg om je huis te repareren en al je verliezen). Bryant zegt dat naast het terugbetalen van de overheid (met rente), de onroerendgoedeigenaar “onmiddellijk een overstromingsverzekering moet kopen en ermee akkoord moet gaan verzekering tegen overstromingen op het onroerend goed zolang ze het bezitten. "De huiseigenaar moet dan het bewijs van het beleid aan FEMA tonen voordat ze in staat zijn om enige vorm van bijstand.
Het komt neer op? Als u in een hoogrisico overstromingszone woont, is de kans groot dat u waarschijnlijk al een overstromingsverzekering hebt. Als u dat niet doet, doe dan uw onderzoek en beslis of het de moeite waard is om een jaarlijkse premie te betalen die uw huis beschermt tegen de kans op een overstroming. De meeste verzekeringsagenten zullen overstromingsverzekeringen aanbevelen, omdat overstromingsschade niet eens rampzalig hoeft te zijn om u duizenden dollars te kosten om te repareren. Denny Wu, erkend verzekeringsmakelaar bij Wu Advisors Inc., zegt dat zelfs een nacht van zware regen genoeg schade kan aanrichten om een overstromingsverzekering te rechtvaardigen.
Hoewel een overstromingsverzekering nu een overbodige voorzorgsmaatregel lijkt, kun je op een dag dankbaar zijn dat je een paar honderd dollar per jaar hebt geïnvesteerd in plaats van alle schade uit eigen zak te moeten betalen.