Het vinden van een appartement waar je absoluut dol op bent en waar je wilt verblijven, is tegenwoordig iets zeldzaams op de huurmarkt. Maar helaas is de wens van een huurder om te blijven zitten niet altijd genoeg om het te realiseren.
"Met stijgende huurprijzen, het bouwen van conversies (naar condominium), het bouwen van verkopen en andere redenen, proberen verhuurders huurders vroegtijdig uit onroerend goed te halen", zegt Mark Hakim, een advocaat SSRGA in New York City. Hij merkt op dat sommige gewetenloze verhuurders hun toevlucht kunnen nemen tot achterhaalde tactieken (daarover later meer) om te proberen een huurder te dwingen een appartement te verlaten.
Als je dit soort situaties tegenkomt, kan het moeilijk zijn om te weten hoe je jezelf kunt verdedigen. Dus wenden we ons tot drie advocaten met huurdersrechtervaring voor hun advies over hoe te reageren als u vermoedt dat uw huisbaas u uit uw huur probeert te halen.
Wanneer u de eerste keer van problemen merkt, wendt u zich onmiddellijk tot uw huurovereenkomst en leest u alle voorwaarden en bepalingen grondig door. In de meeste staten moet de verhuurder u wettelijk een kopie van de ondertekende overeenkomst bezorgen,
Theresa Nguyen, zegt een advocaat in Renton, Washington.Lees aandachtig de rechten en plichten onder de huurovereenkomst en bepaal of u uw verantwoordelijkheden als huurder niet bent nagekomen. Dit kan ertoe leiden dat een significante andere persoon die niet in lease is bij u woont (zonder medeweten van uw verhuurder) of onderhoudsverzoeken op de verkeerde manier doet. "Zorg ervoor dat u elk deel van het contract uitvoert," zegt ze. Als u merkt dat u mogelijk een deel van het contract overtreedt, moet u meteen iets goedmaken.
Verder, in het geval dat u moet verhuizen, bepaalt uw huurovereenkomst hoeveel kennisgeving uw verhuurder moet geven. "Ongeacht of u een huurcontract hebt of van maand tot maand, de verhuurder moet u een redelijke kennisgeving geven dat ze willen dat u verhuist," zegt Isaac C. Spragg, een advocaat bij Spragg advocatenkantoor in Miami, Florida.
In sommige staten, zoals New York, het is illegaal voor een verhuurder om een huurder lastig te vallen. Hakim zegt bijvoorbeeld dat ze hitte, water en elektrische voorzieningen niet herhaaldelijk en opzettelijk kunnen onderbreken; ze kunnen ingangen niet blokkeren; ze kunnen niet herhaaldelijk, ongegeneerd een uitzettingsprocedure starten of u herhaaldelijk fysiek bedreigen of intimideren. (Als u het tegenovergestelde probleem heeft waarbij u wilt vertrekken in plaats van blijven, zijn hier de situaties waarin u kunt legaal je huurovereenkomst verbreken.)
Huurders kunnen ook een “actie” (of een zaak die een huurder tegen een verhuurder aanhangig maakt) indienen bij uw plaatselijke woningrechtbank over de claim van intimidatie. Als de rechtbank bepaalt dat je huisbaas je lastigvalt, moet je huisbaas boetes betalen, zegt Hakim.
Telkens wanneer u met uw verhuurder communiceert, moet u dit doen via e-mail, e-mail of sms - niet via een telefoontje - zodat u alles op schrift hebt, zegt Spragg. Deze documentatie kan u helpen uw zaak naar voren te brengen als er zich later een conflict voordoet. "Neem niet het woord van je huisbaas dat hij of zij iets gaat doen", zegt hij.
Plus, als u en uw verhuurder nieuwe voorwaarden of overeenkomsten met betrekking tot uw huurovereenkomst maken, zoals een addendum, moet u dat ook altijd schriftelijk melden, zodat de voorwaarden voor een derde duidelijk zijn.
Als u in uw eenheid wilt blijven en niet wilt worden uitgezet, is de eerste en beste verdediging voor de rechtbank dat u huur hebt betaald en niet in gebreke bent. "Als u in gebreke bent, is het moeilijk voor de rechtbank om u te verdedigen," zegt Nguyen.
Houd een grondige administratie bij van alle betalingen aan uw verhuurder, inclusief huur, nutsvoorzieningen, borgsommen en andere kosten, zegt Spragg. Betaal nooit contant. Gebruik in plaats daarvan een cheque en ontvang altijd een ontvangstbewijs. "Als er later een verschil is tussen wat u hebt betaald, moet u het bewijs kunnen leveren", zegt hij.
Als je het leuk vindt waar je woont, vernieuw je huurcontract dan zo snel mogelijk en zo lang mogelijk (zoals een huurcontract van twee jaar) om enige stabiliteit in je woning te garanderen. "Dit kan u op de lange termijn geld besparen, omdat de huur tijdens de leaseperiode niet kan worden verhoogd," zegt Spragg. Ga niet van maand tot maand, omdat het je kwetsbaar maakt voor plotselinge huurstijgingen of uitzettingen (hoewel de meeste staten dat wel zullen doen) geef je 30, 60 of 90 dagen van tevoren).
Als het uit de hand loopt en de verhuurder niet luistert of redelijk is, overweeg dan om een advocaat te raadplegen en / of in dienst te nemen. "Veel verhuurders zullen niet luisteren of handelen totdat ze weten dat de huurder serieus is," zegt Nguyen. "Ze zullen je negeren en pesten totdat een advocaat contact met hen opneemt." Ze zegt dat ze vaak heeft ontdekt dat de op het moment dat een advocaat wordt aangenomen, begint de verhuurder zich te houden aan de wetten van de verhuurder en handelt hij in een professionele manier.
Spragg voegt eraan toe dat veel advocaten van verhuurders gratis consulten aanbieden om uw situatie te bespreken, en er zijn veel non-profitorganisaties die zich toeleggen op het aanbieden van gratis juridische diensten aan degenen die dit nodig hebben. "Laat de verhuurder u nooit vertellen wat uw rechten zijn of wat de wet is", zegt hij.
