Stel je voor dat je een huis vindt waar je absoluut van houdt (of in ieder geval veel potentieel ziet). Nu: wat als u daar zou kunnen wonen, maar in plaats van uw spaargeld vooraf te besteden, betaalt u elke maand een klein deel bovenop uw huur voor de aanbetaling. Klinkt als een droom, toch? Hoogstwaarschijnlijk ja - vooral als je een bent freelancerhebben zo krediet, of een hoge schuld / inkomstenverhouding (die verdomde studieleningen!), of kan gewoon niet genoeg geld elke maand opzij zetten om plaats te maken voor een aanbetaling.
Welnu, deze situatie is niet alleen een droom, het is een soort contract dat bekend staat als 'rent-to-own'. Maar net als veel te goede scenario's, komt het met een behoorlijk deel van de risico's overwegen. Dit is wat u moet weten voordat u zich aanmeldt:
Deze eenhoornachtige leases worden veel dingen genoemd, maar "huur-tot-eigen leasing", "lease-koopcontracten", "lease-koopovereenkomsten" of "lease-tot-koopopties" worden vaak gebruikt. Bij een lease-to-own lease stemt een huurder ermee in om een eenheid of huis van een verhuurder te huren. Elke maand bergt de verhuurder een deel van de maandelijkse betaling op voor het huurfonds in de woning. De overeengekomen prijs blijft gedurende de gehele huurperiode vast. Meestal, als de huurder voldoende eigen vermogen in de woning heeft betaald om in aanmerking te komen voor een hypotheek, heeft de huurder de optie om bij de verhuurder te kopen.
Een huurder kan bijvoorbeeld een huurkoopcontract ondertekenen voor een huis van $ 150.000. De verhuurder vereist dat ze $ 500 neerleggen en $ 1.200 per maand betalen - $ 200 hiervan gaat naar een aanbetaling. Na twee jaar hebben de huurders $ 4.800 betaald voor de aanbetaling, of 3,2 procent van de waarde van het onroerend goed - genoeg om een aanbetaling op een FHA hypotheek. Als ze dat hebben gekozen (denk eraan, het is de optie om te kopen), kan de huurder de hypotheek afsluiten en de standaardprocedure voor het kopen van een huis volgen.
Ten eerste kunnen ze duur zijn. Verhuurders kunnen om niet-terugbetaalbare voorafkosten (bekend als een optiepremie) vragen om de koopoptie veilig te stellen. Ze kunnen uiteindelijk net zo duur zijn als een aanbetaling - zo niet meer. De standaard is meestal 5 procent, maar dit kan tussen partijen worden onderhandeld. Als een huurder ervoor kiest om aan het einde van het contract niet te kopen, krijgt hij bovendien geen van het opgeborgen geld terug.
Het is ook belangrijk op te merken dat lease-to-own huurovereenkomsten vergelijkbaar klinken, maar heel anders zijn dan "contract voor daad" -opstellingen (die hun eigen set van risico's hebben). Contract voor daden zijn door de verkoper gefinancierde huizen waarbij een koper een verkoper gedurende een lange periode terugbetaalt in maandelijkse termijnen met een hoge rente. In deze situaties is de huurder verantwoordelijk voor alle reparaties, en meestal ook belastingen en verzekeringen.
Bij rent-to-own valt de huurder meestal onder de huurderwetgeving tijdens de huurperiode en is hij niet aansprakelijk voor onderhoud of reparaties. Dit kan echter van staat tot staat verschillen - en je huisbaas kan proberen je deze rechten te laten afschaffen (hoewel, nogmaals, de wettigheid hiervan van staat tot staat varieert).
Omdat huiseigenaren voor meer Amerikanen onbereikbaar worden, worden huurcontracten steeds populairder. Er zijn nu enkele goed gefinancierde Wall Street-bedrijven die aanbod transparante huur-tot-eigen programma's voor gerenoveerde, high-end huizen. Bovendien zijn ze gebruikelijk bij peer-to-peer-verkopen, zoals wanneer een familievriend hun eigendom aan u wil verkopen, maar u nog niet over volledige financiering beschikt. Volgens Nichole Monticelli, een makelaar bij BEX Vastgoed in Florida is het standaard huur-tot-eigen contract bijna altijd geschreven met het beste belang van de verkoper in gedachten - dat betekent dat wanneer je als huurder bij hen binnenkomt, je je best moet doen om dit te verzachten risico.
Verhuurder / verkopers kunnen bijvoorbeeld proberen alle onderhoud en reparaties op de huurder te laten vallen (dit kan tegen de huurder zijn) wetten in veel staten, dus neem contact op met uw advocaat!) Of in een contract kan worden vermeld dat een enkele late betaling de geldigheid ongeldig maakt overeenkomst. Dit betekent dat de huurder het geld dat hij al heeft betaald, evenals het geld dat hij in renovaties en reparaties aan het pand heeft gestoken, zou verliezen.
En omdat lease-to-own-huurcontracten aantrekkelijk zijn voor diegenen die anders uit de traditionele woningaankoopopties worden geduwd, is de markt vatbaar voor oplichting. Florida zag bijvoorbeeld een toename van oplichting met huur-tot-eigen huurcontracten tijdens de crash van de huizenmarkt in het midden van de jaren 2000, zegt Monticelli. Er waren veel gevallen waarin de huurders hun maandelijkse betalingen verrichtten, reparaties voltooiden en zelfs het huis opwaardeerden, terwijl de eigenaren hun betalingen zakten. De eigenaren zouden dan stoppen met het betalen van de hypotheek en de huurders zouden zichzelf hoog en droog vinden wanneer de banken het onroerend goed kwamen terugvorderen. Een 2016 "New York Times" -onderzoek liet zien dat deze oplichting weer in de lift zat.
Maar zelfs als al deze dingen helemaal duidelijk worden, is het belangrijk om te beseffen dat je nog steeds in een wankele situatie verkeert - je investeert in iets waar je weinig controle over hebt.
Bijvoorbeeld, hoewel er mogelijk geen extra pandrechten op het onroerend goed zijn geweest toen u uw huurovereenkomst ondertekende, heeft de eigenaar er misschien wat achteraf aan toegevoegd, zegt Loving. Bepalen of dit het geval is en proberen u hiertegen te beschermen, zullen allemaal extra kosten met zich meebrengen. Dit kan de werkelijke kosten van het kopen van een huis via een lease-to-own lease veel hoger maken dan die van een traditionele aankoop.
Bovendien, hoewel u wel wettelijke rechten heeft op het geld dat u hebt geïnvesteerd, kan het erg duur zijn om te krijgen wat u bent verschuldigd in extreme gevallen: "De eigenaar kan nog steeds in gebreke blijven met zijn hypotheekverplichtingen en de woning verliezen aan afscherming", Loving zegt. "[Dit] zou u bindend maken voor een rechtszaak tegen de verkoper."
Als je hebt besloten dat huren voor jou iets voor jou is, of als je verliefd bent geworden op een huurwoning met een koopoptie, dan zou je volgende stap moeten zijn om je advocaat te bellen. Zoals eerder vermeld, hebben verschillende staten en regio's hun eigen wetten met betrekking tot huur-tot-eigen, dus zorg ervoor dat uw advocaat goed op de hoogte is van waar u een huurovereenkomst wilt ondertekenen.
Monticelli heeft de neiging om haar klanten te adviseren weg te blijven van huur-tot-eigen huurcontracten, maar als haar klanten besluiten deze route te volgen, beveelt altijd aan dat een advocaat het contract beoordeelt en herschrijft om gunstiger te zijn voor de huurder en te verzachten risico. Huurders kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat ze niet dubbel betalen voor de upgrades en renovaties waarin ze investeren en dat de aankoopprijs niet kan worden verhoogd als het tijd is om te kopen. "Als de verkoper niet opnieuw onderhandelt, neem dat dan als een waarschuwingsteken", zegt ze.
"Vraag om pre-kwalificatie en toon het contract aan de lening officier," zegt Lewis. Een leningfunctionaris neemt uw financiële informatie en laat u weten of u op weg bent om over een paar jaar een hypotheek te krijgen. Ze zorgen er ook voor dat uw geportioneerde huurbetalingen oplopen om een aanbetaling te doen wanneer die tijd komt.
En natuurlijk, als rent-to-own te riskant lijkt, maar u houdt van het gemak dat uw aanbetalingsbesparing wordt gebundeld met uw huur, dan zijn er altijd optie om naar een goedkopere plek te verhuizen maar hetzelfde bedrag aan huur te betalen (dat wil zeggen de goedkopere huur aan uw verhuurder en het resterende deel van uw spaargeld account).
