Toen mijn vrouw en ik zochten te krijgen vooraf goedgekeurd voor een hypotheek, begonnen we op de meest voor de hand liggende plek: Bank of America, de oude thuisbasis van onze betaal- en spaarrekeningen. Blijkt dat dat misschien geen slim idee was.
Om te beginnen waren we verrast om te ontdekken dat hun tarieven en voorwaarden behoorlijk onaantrekkelijk waren, vooral voor starters zoals wij. We waren al op zoek naar contanten en de bank was behoorlijk inflexibel over het aanbetalingsbedrag. Voor de meer concurrerende tarieven zouden we ook punten moeten betalen (die grote voorafbetalingen die u betaalt om de lange rente op een hypotheek te verlagen). De echte deal breaker, hoewel? Bank of America was geen deelnemende geldschieter in onze staat eerste thuis koper programma, dus zijn we uiteindelijk overgestapt naar een gemeenschapsbank.
Maar of u nu een eerste keer homebuyer bent, er is nog een reden om twee keer na te denken over het afsluiten van een hypotheek dezelfde plaats waar u uw dagelijkse bankzaken doet, of het nu een grote bank is of zelfs uw lokale kredietunie: het recht van compenseren. Deze kleine
wet kunnen banken geld uit uw betaal- of spaarrekening halen als u te laat bent met een lening, zoals uw hypotheek. Het kan ook gebeuren voor andere bankleningen zoals autobetalingen.In sommige gevallen kan een bank dit zelfs zonder waarschuwing doen, waardoor een klant die al veel geld heeft, nog meer financiële schade toebrengt. Stel je voor dat je de moeilijke keuze maakt om je hypotheekbetaling uit te stellen nadat je bent ontslagen, het geld spaart dat je nog hebt voor voedsel... en het vervolgens onverwacht van je rekening te laten verdwijnen.
Nu gebeurt dit waarschijnlijk niet zo vaak als het zou kunnen - geldschieters gebruik de regel naar eigen goeddunken, wat meestal is wanneer alle andere benaderingen falen. En sommige staten beperken de praktijk: in Californië kunnen banken bijvoorbeeld de laatste $ 1.000 in uw account niet aanraken om het bovenstaande scenario te voorkomen. De federale wet verbiedt ook dat banken het recht op compensatie gebruiken voor creditcardschuld. Maar het is nog steeds een risico om over na te denken, zelfs als je je niet kunt voorstellen dat je zo ver achterloopt (weinig of geen mensen verwachten dat ze in gebreke blijven met een lening, maar dat gebeurt wel).
Maar het is belangrijk te weten of u kwetsbaar bent voor het recht op compensatie, omdat een geldschieter alleen wettelijk geld kan opnemen uit een ander account als uw leningsovereenkomst het specifiek machtigt, zegt Richard Barenblatt, hypotheekspecialist met GuardHill Financial Corp. Niemand houdt van kleine lettertjes, maar het controleren van uw leningdocument is de moeite waard, want daar vindt u enige vermelding van een clausule voor "recht op compensatie". Als u een elektronische versie van het document hebt, voert u een eenvoudige zoekopdracht uit met Command-F of Control-F naar "offset" of "verrekening" om te zien of u er onbewust mee hebt ingestemd.
Bovendien doen sommige banken dit alleen als uw rekeningen zijn gekoppeld, zegt Elise D. Leve, senior leningfunctionaris bij Citizens Bank, waar dit van toepassing is. "De bank kan het geld niet uit uw bankrekening halen, tenzij u bent ingesteld voor automatische aftrek", zegt ze. Leve zegt dat als u niet bent ingesteld voor automatische aftrek en wanbetaling van uw lening, de bank u zal laten weten dat de rekening een formeel proces van voorafgaande afscherming aangaat.
Dus in het geval van Citizens Bank lijkt de oplossing eenvoudig: koppel uw rekeningen niet, toch? Welnu, de bank biedt haar klanten een 0,125 procentpunt korting op hun hypotheek als u accounts koppelt en zich aanmeldt voor autopay - waardoor het vrij waarschijnlijk is dat u uw accounts koppelt om de besparingen te krijgen. Andere banken willen Vijfde derde bied dit soms aan als een speciale promotie.
Natuurlijk zijn er voordelen aan het houden van uw financiële onderneming bij één instelling, zoals die hypotheekrente korting. Als het voor de bank gemakkelijk is om geld van uw bankrekening naar uw hypotheek te verplaatsen, zal het waarschijnlijk ook voor u leuk en gemakkelijk zijn. Als jouw kredietwaardigheid is niet erg goed, een langdurige relatie met uw lokale kredietunie kan hen ertoe bewegen flexibeler te zijn in hun kredietcriteria.
En als u gelijk hebt met contant geld, maar ongeorganiseerd of vergeetachtig is, geeft u misschien de voorkeur aan uw bank om gewoon uw rekening te bereiken als u een betaling mist, in plaats van getroffen te worden door uw kredietscore.
Als u wel een lening van uw primaire bank krijgt, kunt u zichzelf tegen het recht op verrekening beschermen door een noodfonds of secundaire bankrekening bij een afzonderlijke financiële instelling te houden. Een online bank is een goede optie, omdat ze gemakkelijk te openen zijn en vaak een hogere rente hebben dan traditionele spaarrekeningen. Bondgenoot en Capital One 360 Geldmarkt zijn twee van de grootste en meest gevestigde online banken.
Maar als u in aanmerking komt voor uw staat of stad eerste thuis koper programma, is uw beste weddenschap waarschijnlijk het vinden van een gemeenschapsbank of kredietunie die eraan deelneemt. Deze programma's bieden lage aanbetalingsopties, kredietscoreflexibiliteit - zelfs voordelen zoals aanbetaling en hypotheekverzekering als u uw baan verliest. Klinkt een stuk leuker dan geld uit je account rukken uit het niets, toch?