Als u het kopen van een huis serieus neemt, let u waarschijnlijk goed op uw woning kredietwaardigheid. Immers, een uitstekende credit score - een die is 740 of hoger- krijgt u de best mogelijke rente op een hypotheek. Toch kunt u nog steeds in aanmerking komen voor een lening van de Federal Housing Administration of FHA met een scoren in de 500s.
Maar er is nog een cijfer - uw schuld / inkomen ratio, of DTI - dat kredietverstrekkers nauwlettend in de gaten houden. Net als uw credit score, bepaalt uw DTI zelfs of u al dan niet in aanmerking kunt komen voor een hypotheek. Interessant is dat het niet zo is dat potentiële kopers meestal kunnen rammelen alsof ze scores kunnen crediteren.
Dit is wat u moet weten over DTI, inclusief de ideale ratio die kredietverstrekkers willen zien, hoe deze wordt berekend en hoe u uw schuld / inkomen-ratio kunt verbeteren.
Als het gaat om DTI, is het magische getal meestal 43, verklaart Casey Fleming, een hypotheekadviseur en de auteur van De lening gids: hoe u de best mogelijke hypotheek te krijgen.
Uw totale maandelijkse verplichtingen mogen niet hoger zijn dan 43 procent van uw bruto-inkomen, dat is uw inkomen vóór loonaftrek, zegt hij.In het verleden mochten kopers die huizen kochten via door de overheid gesponsorde leningprogramma's zoals Fannie Mae en Freddie Mac een 50 procent DTI hebben. Maar in januari 2013 heeft de Federal Housing Finance Agency de DTI-vergoeding van die agentschappen verlaagd tot 43 procent of minder. Kopers met FHA-leningen kunnen echter nog steeds een schuld / batenverhouding van maximaal 50 procent hebben, legt Fleming uit.
In 2018 had meer dan de helft van de geweigerde hypotheekaanvragen een DTI-ratio van meer dan 43 procent, volgens gegevens van de Home Mortgage Disclosure Act van financiële analysebedrijven CoreLogic.
Vraagt u zich af hoe uw schuld / inkomen-ratio wordt berekend? Het eenvoudige antwoord: deel uw totale maandelijkse verplichtingen door uw totale bruto (d.w.z. vóór belastingen) maandelijks inkomen, legt de expert in hypotheekleningen uit Anna DeSimone.
De totale verplichtingen bestaan uit de geschatte voorgestelde huisvestingsbetaling, waaronder onroerendgoedbelasting, gevarenverzekeringen en een appartement contributie - plus de maandelijkse betaling van studieleningen, autoleningen of leningen op afbetaling met nog 10 of meer resterende betalingen, legt DeSimone uit, de auteur van Woningfinanciering 2020. Maandelijkse uitgaven omvatten ook 5 procent van de gecombineerde saldi van draaiende creditcards, zegt ze.
In theorie moeten alle lopende schuldverplichtingen worden opgenomen wanneer uw schuld / inkomen-ratio wordt berekend, legt Fleming uit.
“Voor verzekeringstechnische doeleinden ziet de kredietgever echter alleen wat er in het kredietrapport wordt vermeld, dus persoonlijke leningen die niet aan de kredietbureaus zijn gemeld, moeten worden opgenomen, maar zijn dat vaak niet, " Fleming zegt.
Wat het inkomen betreft, als u een nevenactiviteit heeft bovenop uw reguliere baan, willen verzekeraars ten minste twee jaar netto inkomsten op de belastingaangiften van een kredietnemer, waaruit blijkt dat de inkomsten verifieerbaar, duurzaam en waarschijnlijk zullen blijven, Fleming legt uit. De laatste twee jaar inkomsten worden gemiddeld, tenzij de inkomsten lijken te dalen. In dat geval kijken verzekeraars naar het meest recente jaar.
Als u uw schuld / batenverhouding wilt verbeteren, kunt u volgens een strategische benadering uw schulden afbetalen.
"Het betalen van creditcards lijkt een goed idee, maar het is het beste om deze stap 6 tot 12 maanden te zetten voordat je op huizenjacht gaat", zegt DeSimone. "Soms zijn kredietregels gebaseerd op het gemiddelde kredietgebruik van de afgelopen 12 maanden."
Ook is de "5 procent-regel" voor creditcardgebruik die in DTI wordt verwerkt, eigenlijk gunstig, omdat het vaak minder is dan de minimale betalingen die crediteuren nodig hebben, zegt DeSimone.
Als het gaat om uw autobetalingen, kijk dan hoeveel u nog heeft. DeSimone biedt dit scenario:
Als u een maandelijkse autolening van $ 300 hebt en nog 15 betalingen resteert (vanaf de datum van uw leningaanvraag), kunt u uw saldo "betalen" tot 10 betalingen als u $ 1.500 aan contant geld hebt. Breng dan het bewijs naar uw hypotheekverstrekker dat u de vijf betalingen hebt betaald, en de maandelijkse betaling van $ 300 wordt uit uw DTI verwijderd, zegt ze.
Het ding om te onthouden als het gaat om DTI? Winkelen voor een hypotheek en alleen zorgen voor je credit score is net zoiets als naar de sportschool gaan en gewoon cardio doen, terwijl je de gewichtsmachines negeert. Een goede schuld-tot-inkomen ratio geeft je als het ware de financiële spier die je nodig hebt om een hypotheek te krijgen.
