Toen mijn vriend en ik - allebei veteranen van de marine - besloten om een huis te kopen, konden we dat doen zonder geld te verliezen en met een minimaal risico. Hoewel dit misschien een lijkt duizendjarige's droom op de woningmarkt van vandaag, het was eigenlijk een zuurverdiend voordeel voor onze service. Ons verhaal is niet ongewoon - sinds 1944 hebben meer dan 22 miljoen serviceleden en veteranen huizen gekocht met wat nu VA-leningen worden genoemd. Voor degenen die niet veel weten over VA-leningen, zult u verbaasd zijn over de manier waarop het heeft beïnvloed hoeveel Amerikanen leven - zelfs vandaag.
Ons verhaal begint op 22 juni 1944 - slechts een handvol dagen na D-Day - wanneer, na verhit debat, President Franklin D. Roosevelt heeft de wet voor de aanpassing van de militairen in de wet ondertekend. Omdat zoveel Amerikanen vochten in de Tweede Wereldoorlog, wist de regering dat er een golf van werkloosheid zou kunnen ontstaan wanneer de 15 miljoen dienstleden naar huis terugkeerden. Om de effecten op de economie te verzachten en veteranen een kans te geven om degenen die thuis zijn, financieel in te halen, de wet, ook bekend als de GI Bill, stond het Department of Veteran Affairs (“de VA”) toe collegegeld- en werkloosheidsfondsen aan te bieden aan degenen die hadden gevochten in de oorlog.
Het wetsvoorstel introduceerde ook wat bekend werd als de VA-lening: om leden van de dienst te helpen Woningen werd besloten dat de overheid een deel van de geldloze, lage rente zou garanderen hypotheken.
Destijds - en nog steeds vandaag - verstrekt de VA de leningen niet, maar verzekert ze ze eerder door een "garantie" af te geven - of een belofte aan de bank dat zij een deel van de lening zullen terugbetalen als deze in gebreke blijft. In 1944 was de garantie beperkt tot 50 procent van de lening en kon deze de $ 2.000 niet overschrijden (de gemiddelde woning kostte toen minder dan $ 9.000). Alleen WWII-veteranen kwamen in aanmerking en potentiële kopers moeten 90 dagen in de oorlog hebben gediend. Veteranen moesten ook een aanvraag indienen binnen twee jaar na de scheiding van het leger.
Voor velen was de eerste ronde een succes: 2,2 miljoen VA-leningen waren uitgedeeld tussen 1944 en 1952. Er waren echter groeipijnen die moesten worden aangepakt. Er waren stijgende huizenprijzen, dus de garantie werd verhoogd tot 60 procent van de lening, maar kon in de jaren 1950 niet hoger zijn dan $ 7.500. De oorspronkelijke looptijd van 20 jaar maakte de huizenprijzen onbetaalbaar, dus deze werd verlengd tot 30 jaar. Echtgenoten van veteranen die in dienst waren gestorven, werden uitgesloten van de voordelen, dus deze werden uiteindelijk ook aan hen verleend. Bovendien gaf de hypotheeksector vergoedingen en kosten door aan de huiskoper, waardoor de prijzen omhoog gingen, zodat de VA de toestemming kreeg om te regelen wie wat kon betalen.
Omdat de federale overheid de leningen niet heeft uitgegeven, leidde dit tot grote, langdurige problemen. Dit betekende dat zwarte veteranen nog steeds moesten worden goedgekeurd voor de lening via hun lokale banken. Deze verzoeken werden consequent geweigerd vanwege discriminatie redlining, of het historische federale beleid om minderheidswijken te coderen als te "onveilig" om hypotheken te verzekeren, evenals Jim Crow-tijdperk wetten die Afro-Amerikaanse gezinnen uit betaalbare woningen in de voorsteden. Volgens een artikel uit 2006 van Edward Humes in The Journal of Blacks in Higher Education, in 1947 Mississippi, gingen slechts twee van de 3.000 VA-leningen naar zwarte veteranen. Deze kwesties werden niet expliciet behandeld tot de Fair Housing Act van 1968, maar hebben nog steeds een blijvend effect over de demografische samenstelling van wie waar woont.
In de loop der jaren, naarmate de populatie veteranen groeide met elke oorlog, maakte het Congres meer veteranen in aanmerking voor het programma. Bovendien is de VA-lening aangepast om beter te voldoen aan de veranderende behoeften van veteranen: de garantie werd verhoogd naarmate de huizenprijzen klommen, de vervaldata werden verwijderd, leningen kwam in aanmerking voor herfinanciering en cash-out equity, de definitie van in aanmerking komende huizen werd uitgebreid met condos en stacaravans, en milieuvriendelijke verbeteringen werden verdedigd. Bovendien, maatregelen zoals de "financieringskosten" (een klein percentage van de hypotheek in plaats van PMI die helpt verliezen te dekken in het geval van een standaard) geïmplementeerd in de jaren 1960 en er zijn vrijstellingen van budgetbeslag ingesteld zodat het programma jarenlang ten goede kan komen aan veteranen komen.
Sinds de oprichting heeft de VA-lening velen geholpen de "American Dream" te bereiken in ruil voor hun service. Hierdoor heeft het een enorme blijvende kracht gecreëerd. In 2016 is een nieuw record werd ingesteld met meer dan 700.000 garanties voor woningkredieten. De reden waarom het zo belangrijk en populair blijft voor de militaire gemeenschap is omdat het moeilijk kan zijn voor militaire leden om conventionele financiering voor een huis te krijgen - om veel van dezelfde redenen was het moeilijk in de Verleden. In feite is een nieuwe studie uit Lijst met appartementen ontdekte dat veteranen hogere percentages huisbezit hebben dan niet-veteranen (76 procent versus 62 procent).
Het is echter niet zo eenvoudig voor veteranen om het bezit van een huis te verwerven als vroeger. Uit de appartementlijststudie bleek dat de meest recente veteranen (diegenen die in het post-9/11-tijdperk dienden) 35 zijn procent meer kosten in termen van hun huisvesting dan hun voorgangers en zelfs hun niet-veteraan peers. Dit is zelfs waar ze gemiddeld meer verdienen dan niet-veteranen. Deze jonge dierenartsen hebben slechts een percentage huiseigenaren van ongeveer 40 procent - wat volgens gegevens van de Stedelijk Instituut. Dit alles geeft aan dat het misschien tijd is voor het Congres om de rekening opnieuw bij te werken.
Hoewel de kracht ervan in de afgelopen paar jaar mogelijk is afgenomen, hebben VA-leningen duizenden eigenaars mogelijk gemaakt - en blijven ze mogelijk maken -. Voor veel serviceleden en veteranen is dit het enige type lening waarvoor ze in aanmerking kunnen komen.
En omdat serviceleden zo vaak verhuizen, lopen de verhuiskosten snel op boven wat ze verhuiskosten krijgen. De VA-lening kan helpen bij het minimaliseren van out-of-pocket verhuiskosten, zoals borgsommen en aanbetalingen.
Tegenwoordig moeten veteranen, om in aanmerking te komen voor een VA-lening, ten minste 90 opeenvolgende dagen actieve dienst hebben in oorlogstijd, 181 dagen actieve dienst tijdens vredestijd, zes jaar in de reservaten of de nationale garde, of de overlevende echtgenoot zijn van een veteraan of dienstlid dat in de uitoefening van zijn dienst is geslaagd of vanwege een dienstgebonden handicap. Zodra een veteraan in aanmerking komt, hebben ze die voor het leven en kunnen ze zoveel VA-leningen aanvragen als ze willen. Ze kunnen echter slechts één actieve hypotheek tegelijk hebben en moeten binnen 60 dagen na aankoop naar hun huis verhuizen.
De VA garandeert een kwart van de conforme leninglimiet voor leningen boven $ 144.000 (dit aantal kan jaarlijks veranderen). Financieringskosten variëren afhankelijk van de huizenprijs, aanbetaling en status van de huiskoper. De gemiddelde kredietscore vereist voor de meeste geldschieters blijft zo laag als 620, en veteranen kunnen zich zelfs kwalificeren met een hoge schuld-tot-inkomstenverhouding. Beide vereisten zijn minder streng dan wat vereist is voor militaire kopers die FHA en conventionele leningen zoeken. Huisvestingsinspectie en beoordelingsvereisten zijn echter strenger dan bij een conventionele hypotheek.
"Ik was verrast hoe eenvoudig het was om ons huis te kopen", zegt Justin B., een servicelid dat momenteel in Jacksonville, Florida woont. Hij heeft net zijn huis gesloten dat hij met een VA-lening heeft gekocht nadat hij naar zijn nieuwe dienststation was verhuisd. “Mijn makelaar en geldschieter werkten zo goed samen dat alles wat ik moest doen was mijn geschiktheid te bewijzen en papieren te ondertekenen. Ik had geen aanbetaling en bij het afsluiten kreeg ik zelfs een cheque voor mijn sluitingskosten. "
Zoals veel van de veteranen die het programma voor ons hebben gebruikt, hadden mijn vriend en ik een geweldige ervaring en waren we in staat om een huis te kopen terwijl we dat anders niet hadden kunnen doen. Als gevolg van torenhoge huurprijzen rond militaire installaties, besparen we zelfs elke maand geld door in plaats daarvan een huis te bezitten! Met veel gezinnen die te maken hebben met financiële onzekerheden, is het VA-leningprogramma een essentieel voordeel geworden voor veteranen. Onze veteranen werken hard om ervoor te zorgen dat de vrijheden die we elke dag genieten, blijven bestaan, en dat ben ik ook dankbaar dat er een programma is om veteranen en hun families te helpen rond te komen gemakkelijker.
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorbeeld van wat vastgoedexperts zeggen, zijn de toptrends voor het huis waar we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019