Soms vind je een kolossale 127-jarige Victoriaan op zo'n belangrijk koopje dat het dom lijkt om te laten liggen - zelfs als het veel meer is dan u van plan bent uit te geven. Dus je besluit om de bovenste verdieping voltijds te veranderen Airbnb om de betalingen te helpen doen. Maar om zoveel mogelijk geld uit de verkoop van uw laatste huis te houden, koos u ervoor om een minimale aanbetaling (3,5 procent) te doen voor een FHA-hypotheek.
(Als je het niet weet - dat is er met mij gebeurd!) Mijn man en ik hebben $ 7.600 op ons $ 200.000-huis gezet onder de conventionele wijsheidsbenadering van 20 procent lager, en zelfs minder dan de mediaan van 6 procent lager een eerste keer homebuyer.
Ik denk dat als ik het nog een keer moest doen, ik het nog steeds zou doen. Door ons geld vast te houden, konden we het grootste deel van onze (eerste ronde van) renovaties betalen. Maar er zijn dingen die ik niet graag had gehumeurd - of wou dat ik had kunnen voorspellen - in mijn opwinding over het krijgen van het huis. Hier, vijf dingen waarvan ik wou dat ik het wist voordat ik met een lage aanbetaling ging.
Om de lage, lage aanbetalingsoptie te nemen, moesten we een FHA hypotheek, waarvoor slechts 3,5 procent nodig is. Helaas wordt het geleverd met een notoir strikt acceptatieproces en moet u een door FHA goedgekeurde taxateur gebruiken. De verkoper wilde bijna niet op ons aanbod ingaan toen ze hoorde dat dat onze financiële route was.
Maar toen ons aanbod werd aanvaard en het huis werd geïnspecteerd, de echt plezier begon. De geldschieters gingen door de foto's met een fijne kam. Ze beschouwden nietjes in de hardhouten vloer als struikelgevaar. Ze bogen toen ze zagen dat de badkamer op de derde verdieping een toilet miste. Ze huilden vies toen ze de verf in de modderkamer zagen afpellen. We moesten al deze dingen oplossen voordat ze de lening zouden aangaan. Omdat onze verkoper niet bepaald meegaand was, moesten we binnenkomen en nietjes trekken, een toilet installeren en opnieuw schilderen zelf wanden (allemaal uit onze zak), wat een behoorlijk risico was gezien we niet wisten of we uiteindelijk de plaats. (Gelukkig hadden we een geweldige makelaar die een zondagmiddag bij ons heeft doorgebracht met het behandelen van al deze problemen!)
Ik kende het particuliere hypotheekverzekering omdat we het bij ons eerste huis hadden gehad. Om een hypotheek te krijgen met een lage investering vooraf, betaalt u - de lener - een verzekering die de geldschieter dekt als u in gebreke blijft. Het begint wanneer u minder dan 20 procent betaalt. Er zijn enkele verschillende typen, en we hadden er eerder een die de huiseigenaar het liet annuleren na het bereiken van 20 procent eigen vermogen in hun huis. Bij andere conventionele hypotheken eindigt de verzekering automatisch wanneer u een lening / waarde-ratio van 78 procent bereikt (hoewel u kunt vragen om opgestegen wanneer je 80 raakt!). Maar met een FHA-lening is de particuliere verzekering voor altijd - de enige manier waarop u deze kunt afbouwen, is als u een conventionele hypotheek herfinanciert. Dat betekent dat zolang we onze hypotheekbetalingen doen, we $ 133 per maand (bijna $ 1.600 per jaar!) Betalen voor een verzekering voor iemand anders. Dat is veel geld dat naar veel betere dingen zou kunnen gaan en ik haat het dat we het moeten betalen.
Als eindeloze PMI niet genoeg was, wordt je geraakt met extra kosten vooraf met een FHA-lening - een extra verzekeringspremie Hypotheekverzekering premie voor één gezin). U betaalt het aan HUD en het is gebundeld met sluitingskosten. Ik was dit eigenlijk vergeten totdat ik terugging en onze slotdocumenten bekeek (het was een stressvolle tijd die ik uit mijn geheugen probeer te blokkeren!). Dit voegde $ 3,377,50 toe. In ons geval hebben we de verkoper na de inspectie enkele afsluitingskosten moeten betalen, maar dat is nog steeds een sticker-schok. Deze extra kosten - als u deze naar uw hypotheek rolt - kunnen ook betekenen dat uw maandelijkse FHA-lening eindigt hoger dan u zou moeten betalen met een conventionele lening, zelfs als de rente een beetje is minder.
Zoiets als eerst een dessert eten, we namen de lage aanbetaling ten koste van het later iets beters kunnen doen. We willen graag wegkomen van het verspillen van dat geld op de hypotheekverzekering, en een manier om dat te doen, is herfinancieren in een conventionele hypotheek zodra we wat eigen vermogen hebben opgebouwd. Maar nadat we alles behalve die paar duizend dollar hadden gefinancierd, hielden we onszelf gevangen in deze lening zodra de rentetarieven begonnen te stijgen (en ze stijgen). Het ding met hypotheken is dat ze de rente op uw betalingen vooraf betalen, wat betekent dat u de eerste paar jaar zeer weinig betaalt aan de hoofdsom. Dat maakt het super moeilijk om vooruitgang te boeken door het oorspronkelijke geleende bedrag te betalen. Dus zodra de rente begint te stijgen - zoals ze moesten doen toen we de lening aangingen tegen een historisch lage rente zoals we deden (3,875 procent!) - komt de wiskunde niet op gang bij een herfinanciering. We zitten dus vast in deze hypotheek en verzekering tenzij de tarieven in de toekomst drastisch dalen.
Twee en een half jaar later kozen we voor een aantal ingrijpende renovaties om het huis op het niveau te brengen van de huizen die momenteel op onze paar blokken worden verkocht. Om de rekening te betalen, wilden we profiteren van het eigen vermogen dat we hadden opgebouwd door middel van verbeteringen en waardestijgingen van onroerend goed. Maar u kunt slechts een bepaald percentage van het eigen vermogen van uw huis lenen (het verschil in wat u verschuldigd bent en wat het waard is). Omdat we zo weinig vooruitgang hadden geboekt bij het betalen van de hoofdsom (zie # 4!), Waren we beperkt in wat we konden lenen, en dus in de verbeteringen die we konden maken. (Wat misschien niet zo erg is, omdat het ons ervan weerhoudt om over ons hoofd te praten.) Het goede nieuws: dit heeft ons gedwongen creatief te zijn en compromissen te sluiten bij renovaties. Dankzij dat denk ik dat we meer waarde hebben toegevoegd dan we hebben uitgegeven. Maar met stijgende rentetarieven, wilden we dit onze laatste hoera maken en AL het werk in één keer doen, wat we uiteindelijk niet konden doen.
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorbeeld van wat vastgoedexperts zeggen, zijn de toptrends voor het huis waar we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
