Toen Sarah Richardson en haar man woonden op huizenjacht in de buurt van Green Bay, Wisconsin, stuitten ze op een rivierfront van 5.300 vierkante voet. De kolossale eigenschap had geen update gezien sinds het voor het eerst werd gebouwd in 1959. Het had een mengelmoes van stijlen en veel eigenaardigheden - zoals een katrol-bediende trap; en een ondiep, miniatuur bad omringd door buttercream gele tegels. Een boom groeide ooit zelfs in de woonkamer.
Het fixeer-bovenwerk had een paar jaar stil gestaan op de markt. Maar het pand had goede botten. Richardson kon verder kijken dan de gedateerde platen van tand- en groefhout en haar eigen versie van scheepsluik zien. Ze stelde zich een op maat gemaakt huis voor, doordrenkt met boerderijcharme, compleet met zachte blues, neutrale kleuren en metrotegels.
Richardson hoorde Chip en Joanna Gaines praktisch van 'Fixer Upper' zeggen: 'Koop het slechtste huis in de beste buurt', terwijl ze haar toekomstige huis bezocht.
Dus kochten Richardson en haar man het eigendom in het Green Bay-gebied. Het kostte minder dan de verkoopprijs van hun voormalige huis. Met het geld dat over was, besloten ze te renoveren.
Noem het het HGTV-effect: shows als 'Fixer Upper', die vijf seizoenen op het netwerk werden uitgezonden, hebben ongetwijfeld de Amerikaanse droom van huisbezit omgedoopt. Tien jaar geleden hadden makelaars moeite om klanten als Richardson ertoe te brengen verder te kijken dan verbrand tapijt van oranje shag of groene avocadotegels. Nu zeggen agenten dat kopers enthousiast zoeken naar huizen die ze kunnen renoveren. Volgens de nieuwste versie van Realtor.com enquête van de voorjaarsopkoper, maar liefst 60 procent van de kopers overweegt nu huizen die moeten worden gerenoveerd.
Natuurlijk, dramatische foto's vóór en na kunnen leuk zijn om naar te kijken. Maar waarom is renoveren? zo populaire IRL? Om te begrijpen hoe "Fixer Upper" de onroerendgoedmarkt heeft veranderd, is het belangrijk om te kijken waar het past in het verhaal over de woningcrisis.
EEN recent Fortuin verhaal vat het goed samen: in de vroege jaren 2000 bouwden vastgoedbedrijven nieuwe instapwoningen als een gek. Maar toen kwam de huisvestingscrisis. Plots waren huizen overvloedig en super goedkoop. Maar gezien wat er zojuist was gebeurd, waren de banken op hun hoede voor leningen aan oudere millennials met hun universiteitsschuld, slecht krediet en onzekere banen. Dus de welgestelden profiteerden van deze investeringsmogelijkheden - met contant geld - om ze op te zetten als vastgoedbeleggingen en werden verhuurders van deze Millennials. Naarmate de markt herstelde, verhoogden ze de huur, waardoor het voor hun huurders moeilijker werd om te sparen voor hun eigen woning.
Tegen de tijd dat 'Fixer Upper' in 2013 op de markt kwam, keerde de arbeidsmarkt terug en veel dertigers hadden ijverig een bescheiden aanbetaling gespaard en hadden ongeveer een decennium aan hun krediet gewerkt tijdens het huren.
Nu zou deze groep als eerste keer thuiskopers normaal gesproken zijn uitgeschakeld door lelijke verfkleur of versleten tapijten en stroomden naar turn-key huizen, zegt Beatrice de Jong, expert in consumententrends bij Geopende deur, een startup voor onroerend goed waarmee mensen huizen online kunnen kopen en verkopen. Maar er waren bijna geen van deze huizen op de markt voor deze oudere Millennial huizenkopers. Na de laatste bouwgolf op instapniveau besloten investeerders zich te concentreren op het bouwen van grote, nieuwe huizen. Kleine huizen voor kopers met een gemiddeld inkomen was gewoon te precair, gezien wat er net was gebeurd. En omdat land duurder werd, konden bouwers meer winst maken door enorme huizen te verkopen aan degenen die het zich konden veroorloven.
Dus die kant-en-klare instapwoningen die beschikbaar waren, werden meer begeerd en daarom duurder. Voor mensen met een beperkt budget waren woningen die renoveren de enige opties.
Hoewel misschien zo'n tien jaar geleden deze huizenkopers met een beperkt budget gewoon door zijn gegaan met huren en sparen, was er een nieuwe factor om de boel op te schudden: de democratisering van technologie.
Josh Rubin, een makelaar in New York City Douglas Elliman, zegt dat, omdat je gemakkelijk doe-het-zelf-, aannemers- of ontwerpvaardigheden online kunt cultiveren, dat het slechtste huis in de beste buurt de enige budgetvriendelijke manier leek om een huiseigenaar te worden. In het verleden waren doorgewinterde huizenkopers zoals Richardson meestal degenen die de uitdaging van de renovatie aangingen, maar nu, gewapend met sites zoals YouTube, Instagram, Pinterest, (en, hallo, appartementstherapie!), de eerste keer dat huizenkopers klaar waren om een slag te slaan bij het.
Na de grote recessie te hebben doorgemaakt, waren die duizendjarige huizenkopers ook nog even budgetbewust als altijd. En Chip en Jo hebben de angsten van hun publiek direct gerustgesteld.
"‘ Fixer Upper "heeft de geest van mensen geopend voor het idee om bereid te zijn om te renoveren om waarde te benutten bij het kopen van een huis," zegt Rubin. Na tien jaar twijfelen of een huis een slimme investering was, deed de show de wiskunde van zijn kijkers: het enige wat nodig was om gelijkheid te krijgen, was een beetje zweet, gruis en geduld.
Maar het was niet alleen het rendement van kijkers dat investeringen geruststellend vonden - zelfs de kenmerkende stijl van Joanna Gaines leek een behoorlijk gebruik van geld. Debbie Weiss, een makelaar bij Keller Williams Santa Monica in Californië, legt uit dat de boerderijstijl in onroerend goed een relatief laag risico inhoudt: het raakt niet uit de mode en werkt in bijna elk huis. Ja, sommige van Jo's meest trendy elementen, zoals woorden op kussens, zien er over een paar jaar misschien verouderd uit, maar ze zijn goedkoop en gemakkelijk uit te wisselen, zegt Weiss.
“Je kunt een traktaat uit de jaren 70, een boerderij uit de jaren 50, een huis in Spaanse stijl uit de jaren 80 meenemen en het injecteren met die schone en tijdloze moderne boerderij-look zonder een enorme revisie,” zegt Weiss. "Brede plankenvloeren, eenvoudige kasten in Shaker-stijl en een rustgevend palet zijn allemaal elementen die kunnen worden opgenomen in zoveel bestaande architecturale stijlen."
Afgelopen april werd 'Fixer Upper' zijn laatste aflevering uitgezonden. Dus hoe deden Chip en Jo precies de manier waarop Amerikanen hun huizen kopen en erover nadenken? Volgens de vastgoedexperts waarmee ik sprak, zijn er twee blijvende effecten: de eerste keer huizenkopers willen meer dan ooit hun eigen vervallen huis kopen en weten wat ze zijn zoeken naar.
Renovatieshows hebben het publiek duidelijk gemaakt dat sommige aspecten van het huis - zoals verf en vloerbedekking - vrij snelle oplossingen zijn en niet de eerste keer dat huizenkopers worden geïntimideerd. Andrew Abrams, een lid van de Denver Metro Association of Realtors merkte dat starters over het algemeen meer tijd nemen om de eigenschappen te onderzoeken en de kosten van een opknapper te overwegen. In plaats van alleen naar de kamers te kijken, kijken zijn klanten nu naar het 'potentieel van een woning', zegt hij.
Dat 'potentieel' reikt ook verder dan alleen cosmetische fixes. De Jong zegt dat ze heeft gemerkt dat shows als 'Fixer Upper' kopers hebben geïnspireerd om grotere renovaties aan te nemen die hun persoonlijke stijl weerspiegelen.
Volgens dat onderzoek van Realtor.com omvatten deze renovaties keukenupgrades, badkamerrenovaties en houten vloerinstallaties.
Hoe voorbereid deze "Fixer Upper" -fans ook zijn tijdens het kopen van een huis, Millennials hebben misschien een beetje een vals vertrouwenprobleem op de demodag, zegt Abrams. 95 procent van de aspirant-renovators in het onderzoek van Realtor.com is optimistisch dat ze rendement zullen halen op hun make-overinvesteringen. Maar Abrams zegt dat veel van deze “glazen halfvolle” kopers onrealistische verwachtingen hebben van renovatiekosten en ROI.
Het is niet verrassend dat tv-programma's met fix-en-flip de neiging hebben het renovatieproces te romantiseren terwijl de kosten die ermee gepaard gaan worden onderschat, waarschuwt Greg Stewart, COO bij Bungalo, een onroerend goed platform.
“De netjes verpakte ervaring, waarbij een koper in de hand wordt gehouden door een home reno super duo die toevallig makelaars, professionele ontwerpers, algemene aannemers, advocaten en therapeuten allemaal tegelijk, het is gewoon geen ervaring die toegankelijk is voor de meeste huizenkopers, " Zegt Stewart.
Emile L’Eplattenier, hoofd vastgoedanalist bij TheClose.com, zegt, shows als 'Fixer Upper' hebben ertoe geleid dat sommige kopers ook hun eigen doe-het-zelf-vaardigheden hebben overschat.
"Iedereen kan een schuurmachine huren om hardhouten vloeren af te werken, maar het enige dat nodig is, is een paar seconden afwezigheid om de vloer onherstelbaar te beschadigen," zegt L'Eplattenier.
Zoals veel dingen die uit noodzaak zijn geboren, zijn Fixer Uppers enigszins een statussymbool geworden in het licht van de populariteit van de show. Terwijl in het verleden verkopers werden aangemoedigd om projecten aan te nemen om hun vermelding te vergroten en verkoopprijs L'plattenier zegt dat veel beursagenten bepaalde huiseigenaren hebben aangemoedigd dit niet te doen renoveren. Waarom? Om een inventaris van leisteenkoopjes te bewaren om aan de vraag van kopers te voldoen.
"Een perfect voorbeeld hiervan zijn Brooklyn brownstones die al tientallen jaren niet op de markt zijn," zegt L´Eplattenier. “Hoewel het slechts een paar jaar geleden was om oude vloerbedekking op hun plaats te houden, was het misschien de doodskus voor kopers die op zoek waren naar hardhouten vloeren, vandaag laten tapijten neer met een hoek omgedraaid om het hardhout bloot te leggen en maakt het bijna een speurtocht naar DIY geobsedeerd kopers.”
Natuurlijk, zoals alles in onroerend goed, speelt locatie een grote rol in het fenomeen. Voor het eerst kopen huizenkopers meer kans op een opknapper op plaatsen die lijken op de economische omstandigheden in Waco, Texas. Hoewel de gemiddelde thuiswaarde van Waco het afgelopen jaar met 10,7 procent is gegroeid, volgens Zillow, huizen zijn daar nog steeds relatief goedkoop: $ 122.400 in Waco vergeleken met $ 226.800 nationaal.
In duurdere markten zoals New York City, zijn kopers minder bereid om de tijd en moeite van een fixer boven te steken. Karen Kostiw van Warburg Realty in Manhattan zegt dat ze heeft gemerkt dat veel van de grote stadskopers van vandaag niet per se geïnteresseerd zijn in het opzetten van een helm en het maken van hun weg naar een droomhuis. Als een koper al meer dan $ 1 miljoen betaalt voor een appartement met één slaapkamer, verwachten ze dat het nieuwe en bijgewerkte huizen zijn zoals die van Chip en Jo op televisie.
"Ze willen een huis waar geen werk nodig is en ze kunnen gewoon binnenlopen met hun tandenborstel en hun leven gaan leiden", zegt Kostiw. "Ze streven naar bijgewerkte keukens en badkamers, thuiskantoren en open plattegronden."
Het tekort aan betaalbare huizen heeft de huiswaarde naar ongekende snelheid doen stijgen, de lonen en de inflatie overtroffen. Vorige zomer stegen hun thuiswaarden snelste tempo in 12 jaar voordat de markt begon tekenen vertonen van verschuiven naar de voorkeur van kopers.
Experts voorspellen dat een Recessie in 2020 zou de woningmarkt eindelijk kunnen koelen. Als (of, meer waarschijnlijk, wanneer) dat gebeurt, zullen er waarschijnlijk meer betaalbare huizen zijn - en minder vraag naar hen. Dat kan een goede zaak zijn voor starters die voor het eerst met contant geld bij de hand zijn, zolang ze maar doorgaan voorzichtigheid (d.w.z. genoeg geld neerleggen en sluw zijn als het gaat om het afsluiten van een hypotheek die ze kunnen veroorloven.
Maar zal een meer betaalbare woningvoorraad betekenen dat duizendjarige huizenkopers zullen kiezen voor turn-key eigenschappen, weekenden vol met doe-het-zelfprojecten? Of zal de liefdesaffaire voor het fixer-bovendeel doorgaan? Dat valt nog te bezien - misschien binnen een paar jaar afstemmen op HGTV voor het antwoord?
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019