Toen mijn man en ik besloten om van Denver naar Indianapolis te verhuizen om een huis te kopen, wisten we dat het proces bescheiden zou zijn. Het enige dat we wisten over het kopen van een huis, was het kijken naar HGTV of praten met vrienden en familie die het eerder hadden gedaan. We besloten erin te springen met een open geest en een voorzichtige aanpak.
De eerste belangrijke beslissing die we tegenkwamen, was om te beslissen welk type hypotheek het beste voor ons was: Federal Housing Administration (FHA) of conventioneel. We hadden een algemeen idee van wat deze leningen anders maakte, maar het vergde wat diepgraven om erachter te komen welke optie het beste past bij onze behoeften op dit moment en voor de looptijd van onze lening. Dit is hoe we onze beslissing hebben genomen:
Laten we eerst het verschil tussen de twee soorten leningen opsommen: een FHA-lening is een hypotheek die wordt ondersteund door de federale overheid en wordt onderhouden door een derde geldschieter. Kort gezegd betekent dit dat de overheid de geldschieter betaalt als u uiteindelijk niet kunt betalen, maar u zult nog steeds worden geconfronteerd met afscherming als u uw lening niet nakomt. Vanwege deze steun zijn kredietverstrekkers iets soepeler over het verstrekken van leningen, wat betekent dat ze lagere kredietscores accepteren (FHA-leningen hebben een minimale credit score van 500, terwijl conventionele leningen meestal scores in de 600s vereisen) en aanbetalingen (de standaard is 3.5 procent).
FHA-leningen vereisen ook altijd een hypotheekverzekeringpremie (MIP), een vergoeding die op uw hypotheek wordt geplakt en die u betaalt voor de volledige duur van de lening. Uw MIP varieert tussen 0,45 en 1,05 procent van uw hypotheekwaarde, afhankelijk van hoeveel u hebt geleend, uw lening / waarde-ratio en uw lening. Er zijn slechts twee manieren om van MIP af te komen: de eerste is uiteindelijk het herfinancieren van de lening naar een conventionele lening. De tweede is het neerzetten van 10 procent aan het begin, waarmee je MIP kunt weggooien na 11 jaar betalingen. U betaalt ook een eenmalige verzekeringsuitkering van 1,75 procent van de lening bij het afsluiten. Vanwege al deze extra kosten voor de waarde van de lening, kunnen FHA-leningen duurder worden dan conventionele leningen - hoewel in sommige scenario's FHA-leningen lagere tarieven hebben dan conventionele leningen. Over het algemeen hebben FHA-leningen de neiging om meer bagage aan zich te binden - hoewel ze in het begin gemakkelijker te krijgen zijn.
Maar wat zijn conventionele leningen eigenlijk? Dit zijn ook hypotheken die niet door de overheid worden gedekt. Om deze reden proberen geldschieters hun risico dat de lener zoveel mogelijk in gebreke blijft in te perken - iets waar u voor betaalt. Dat betekent dat conventionele leningen meestal iets hogere rentetarieven en strengere goedkeuringseisen hebben dan FHA-leningen. Hoewel sommige geldschieters slechts 3 procent minder accepteren, moet u voor alles onder de 20 procent betalen particuliere hypotheekverzekering (PMI). Deze maandelijkse vergoeding is vereist totdat u 78 procent eigen vermogen in uw huis bereikt, maar het valt meestal niet van uw maandelijkse betaling totdat u 80 procent bereikt.
Onze belangrijkste zorg bij het kiezen tussen de hypotheken was dat we niet meer geld wilden uitgeven dan we moesten doen per maand - zelfs als het verschil klein was. Kleine vergoedingen en uitgaven kloppen na verloop van tijd en met alle nieuwe uitgaven waarmee we te maken hadden - reparaties, meubels, schilderen, enz. - moesten we ons budget zo krap mogelijk houden.
Volgens onze hypotheekmakelaar zouden we uiteindelijk $ 30 per maand meer betalen met een FHA-lening in vergelijking met een conventionele lening. Onze makelaar schatte dat we ook $ 10.000 aan kleine vergoedingen en uitgaven zouden betalen over de looptijd van de lening.
Als we met een FHA-lening gingen, zouden we uiteindelijk ook moeten herfinancieren om de MIP te laten vallen. Op dit moment zijn de tarieven laag en alleen maar aan het stijgen, dus het leek erop dat als we zouden herfinancieren, we misschien niet in staat zouden kunnen zijn om de lage tarieven te krijgen die we nu hebben.
Elke hypotheekdeskundige met wie ik sprak, zei dat we voor conventioneel zouden moeten gaan als we ons konden goedkeuren en het ons konden veroorloven - en dat konden we ook.
Voor huiseigenaren die niet het geld vooraf hebben of goede credit scores hebben, zijn FHA-leningen een goede optie omdat ze de kleinst mogelijke aanbetaling accepteren. Bij een woning van $ 200.000 is de minimale aanbetaling van FHA-lening van 3,5 procent $ 7.000. Voor een conventionele lening met 5 procent lager, zou dat $ 10.000 zijn. Dat verschil van $ 3.000 vooraf kan een dealbreaker zijn als je uit de staat raakt, nieuw meubilair koopt of een huisrenovatie plant.
En als u in een stad met hoge kosten van levensonderhoud woont waar onroerend goed snel gaat, kunt u beslissen dat het zo is beter om nu te kopen met een FHA-lening in plaats van te wachten tot je genoeg hebt gespaard voor een conventionele lening.
Maar deze beslissing moet niet alleen van u zijn - u moet contact opnemen met een hypotheekdeskundige (zoals een lening) officier of een hypotheekmakelaar) om ervoor te zorgen dat de hypotheek die u aangaat, zowel op korte als op lange termijn past doelen.
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
