Onroerende voorheffing, verzekering van huiseigenaren, rente, HOA-kosten - als het gaat om uw maandelijkse hypotheekbetaling, ontbreekt de hoofdsom van uw lening niet aan het bedrijf. Nog steeds, weinig van deze extra kosten en uitgaven trekken zoveel brand van een huiseigenaar dan particuliere hypotheekverzekering (PMI.)
Als u met tegenzin extra geld opslaat voor een PMI-premie, heeft een particuliere hypotheekverzekering geen introductie nodig. Maar voor de niet-ingewijden, hier is een kort overzicht: PMI is vereist door een geldschieter als een lener niet in staat (of niet bereid is) een aanbetaling van 20% te doen bij gebruik een conventionele hypotheek om een huis te betalen (hetzelfde geldt voor financiering via de Federal Housing Administration, maar de regels en bepalingen verschillen). In de hypotheekwereld geven kredietverstrekkers er de voorkeur aan dat kredietnemers evenveel geld (of aandelen) in een woning hebben geïnvesteerd, waardoor ze minder snel in gebreke blijven. Als dit echter niet mogelijk is en de geldschieter een meerderheidsbelang in huis heeft, zal de geldschieter dit nodig hebben de kredietnemer om een particuliere hypotheekverzekering af te sluiten om de kredietgever te beschermen in geval van wanbetaling en afscherming.
Kortom, de PMI beschermt de kredietgever - ten koste van de kredietnemer - en blijft in de lening totdat het eigen vermogen van de kredietnemer in de woning 20% bereikt. De kosten zijn niet bepaald de grote verandering, ofwel: premiums variëren meestal van $ 30-70 per maand voor elke geleende $ 100.000, afhankelijk van het aanbetalingsbedrag en de credit score van de kredietnemer. Bovendien hebben huiseigenaren geen zeggenschap bij het kiezen van het hypotheekbedrijf en kunnen ze niet over het tarief onderhandelen. Erger nog, er is belediging geen garantie dat in 2018 en daarna betaalde premies voor hypotheekverzekeringen fiscaal aftrekbaar blijven.
Er is echter een keerzijde: met PMI kunnen huizenkopers met een bescheiden bankroll profiteren van de lage hypotheekrente van vandaag (nu zwevend in het lage bereik van 4%) vergeleken tot de 10% -pluspercentages van de jaren 80). PMI kan ook volledig worden geëlimineerd uit een hypotheekbetaling, als deze gedurende ten minste 12 maanden is "gekruid", en de lening-tot-waarde (LTV) ratio is niet hoger dan 80% (lees: de kredietnemer heeft minimaal 20 procent eigen vermogen in de huis). Dit alles op voorwaarde dat de lening een goede staat heeft.
Dat brengt ons bij de fout die huiskopers waarschijnlijk voor het eerst maken: hun LTV-ratio niet in de gaten houden (u kunt dit berekenen door het leensaldo te delen door de geschatte waarde van het huis). Krijg dit: geldschieters zijn niet wettelijk verplicht (of beter gezegd, de Wet bescherming huiseigenaren) om PMI voor een conventionele lening automatisch te beëindigen totdat de LTV van de kredietnemer 78% bereikt (dat is gebaseerd op de oorspronkelijke geschatte waarde of verkoopprijs, afhankelijk van welke lager is). Volgens dezelfde wet kunt u echter schriftelijk verzoeken om de PMI te verwijderen zodra de LTV 80% bereikt.
Dus wat is het probleem? Laten we wat cijfers berekenen. Stel dat u morgen een huis koopt voor $ 215.600 (de huidige gemiddelde huiswaarde in de Verenigde Staten, volgens Zillow). U zet 5% omlaag (of $ 10.780), waardoor u een lening van $ 204.820 overhoudt. Om een verzoek in te dienen om uw PMI te laten dalen met 20 procent eigen vermogen, moet u uw hoofdsom betalen tot $ 163.856 (het geleende bedrag vermenigvuldigd met 0,8). Een kijkje op een aflossingsschema voor een lening met een looptijd van 30 jaar met een rente van 4%, toont aan dat u in december 2027 een LTV van 80 procent bereikt. Maar de kredietgever is niet verplicht om het beleid te annuleren tot september 2028, wanneer u een LTV van 78 procent bereikt ($ 159.759,60). Dat betekent dat u misschien bijna een jaar lang onnodige PMI-betalingen doet - meer dan $ 1.300 verspilt - als u niet vraagt om de PMI te verwijderen.
Zelfs als u een alarm instelt voor december 2027, is negen jaar een lange tijd om te wachten - en een langere tijd om te betalen. Voor huiseigenaren op zoek naar een snelkoppeling, Amin Taghavi, een hypotheekplanner bij Rock Hill Financial in Narberth, Pennsylvania, heeft wat advies. "Doe je huiswerk," zegt hij. "Nadat je de PMI voor een heel jaar hebt betaald, kijk je waar vergelijkbare woningen voor verkopen in jouw regio en of je denkt dat de waarde van je huis voldoende is gestegen om krijg je 20 procent eigen vermogen, vraag om een herwaardering. ”Dit houdt in dat een taxateur (gekozen door de geldschieter) uw huis bezoekt om de huidige markt te bepalen waarde; de service kost tussen $ 450 en $ 600, afhankelijk van uw locatie. Herbeoordelingen kunnen ook voordelen opleveren voor huiseigenaren die hun woning sinds de eerste aankoopdatum aanzienlijk hebben verbeterd. Hoewel je honderden dollars moet betalen voor de service, is het misschien de moeite waard om de te redden wat duizenden dollars in PMI zou zijn over de extra acht jaar van betalingen die u zouden opleveren tot 20% eigen vermogen.
Een andere manier om snel door te spoelen naar uw laatste PMI-betaling is door herfinanciering (eenmaal een andere hypotheek met een lagere rente) u hebt meer eigen vermogen in huis), maar met te overwegen sluitingskosten en hypotheekrente langzaam stijgen, wordt dit een minder levensvatbare optie. In plaats daarvan heeft Jeremy Durkin, een senior hypotheekadviseur bij Trident Hypotheek in Philadelphia, Pennsylvania, suggereert dat huiseigenaren elke maand een extra bedrag van $ 200 of $ 300 aan hun hypotheekuitkering toevoegen om de hoofdsom te betalen. Een strategie die zowel onfeilbaar als effectief is? Verkocht.
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
