Ik heb 9 juli 2019 geschetst in cartoon rode harten in een planner die ik nooit zal weggooien: het is de dag dat ik eindelijk mijn eerste thuis! Na een jaar non-stop open huizen, duizenden telefoonmeldingen van MLS-apps en twee mislukte aanbiedingen, mijn man en ik werden uiteindelijk verliefd op het huis dat we uiteindelijk konden kopen. In tegenstelling tot het aanschaffen van een iPhone, vereiste deze aankoop echter meer dan alleen zorgen dat we voldoende geld op onze betaalrekening hadden. Het waren maanden heen en weer gesprekken tussen onze makelaar, de makelaar van de verkoper en onze leningfunctionaris; ZO veel papierwerk; en in totaal ongeveer 10 tot 15 uur ijs eten om mijn angst te verzachten. Nadat we eindelijk ons aanbod hadden geaccepteerd, duurde het ongeveer 30 dagen om ons dromerige droomhuis te sluiten.
We hadden echter het geluk dat het zo snel ging. Tot onze verrassing duurt het meestal veel langer om een huis te sluiten. Wilt u weten hoe lang het duurt (en waarom) en wat u kunt doen om het proces te versnellen? Hier alles wat u moet weten over de timing van het afsluitproces:
De hoeveelheid tijd die het kost om een huis te sluiten na een geaccepteerd bod, hangt echter echt af van waar u bent live, wat voor soort huis je koopt en wat voor soort lening je aangaat (als je er zelfs een neemt uit!)
Degenen die in de Amerikaanse strijdkrachten hebben gediend, komen hiervoor in aanmerking Veteraanzaken (of VA) leningen. Ze vereisen geen aanbetaling, hebben lagere sluitingskosten dan conventionele dieptepunten en bieden meer kredietflexibiliteit. Hoewel er mythologie is dat VA-leningen een eeuwigheid nodig hebben om te verwerken, sluiten ze volgens Ellie Mae gemiddeld 46 dagen af - slechts vier dagen langer dan een conventionele lening.
Een huis sluiten kan zeker langer dan 42 dagen duren, vooral als u een coöperatie of appartement koopt. Coöperaties en condos hebben verschillende relaties met het gebouw met meerdere gezinnen waarin ze zijn gehuisvest.
Coöperanten betalen het hele gebouw en bezitten een deel van de investering, maar hebben niet echt hun ruimte (interieur of exterieur). Ze hebben waarschijnlijk een contract of aandelenaandeel waarmee ze daar kunnen wonen en deel uitmaken van de coöperatie bestuursvereniging die alle beslissingen neemt over het gebouw - onderhoudsprojecten en wie er naartoe gaat inkopen.
Condo-eigenaren daarentegen bezitten meestal het interieur van hun ruimte en bezitten vervolgens een deel van de gemeenschappelijke ruimtes en buitenkanten van het pand. Er zijn ook boards, maar deze beslissen alleen over onderhoud - niet huurders of eigenaren.
Vanwege deze extra stappen (en hun betrokkenheid bij andere partijen dan koper en verkoper), kunnen coöperaties en condos veel langer duren om te sluiten. Bill Kowalczuk, een makelaar die voor Warburg Realty in NYC werkt, zegt dat het sluiten in Manhattan bijvoorbeeld 60 tot 90 dagen kan duren.
Hier is hoe dat volgens Kowalczuk gemiddeld uitvalt:
Adi Perez, een agent voor The Agency in LA, zegt dat het ongeveer 10-14 dagen duurt om een huis te sluiten als de beoordeling van waarde is.
Als de vraagprijs echter binnenkomt over- of onderwaarde, het zal langer duren, want het oplossen van deze complicatie betekent meer communicatie tussen partijen en papierwerk dat iedereen moet ondertekenen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de agent van een koper met de agent van de verkoper moet onderhandelen over de thuisprijs of dat de koper moet werken aan het verkrijgen van extra financiering. Dit kan gemakkelijk een week of twee toevoegen.
Aangezien een koper die volledig contant geld heeft, het hypotheekproces en de beoordeling buiten beschouwing laat, zegt Kowalczuk dat dit het proces met twee tot drie weken kan verminderen.
Louis Adler, directeur en mede-oprichter van ECHT New York, zegt dat het afsluiten van uw financiën en aanverwant papierwerk aan het begin van het koopproces echt kan versnellen.
Ik kan dit bevestigen: het jaar voordat ik op zoek ging naar een huis, begon ik mijn krediet agressief af te betalen en hard te werken om gewoontes vast te stellen die mijn score zouden verhogen. Toen we eenmaal naar huizen begonnen te kijken, was ik extreem bovenop het zingen van mijn documenten; op mijn werk met HR gecommuniceerd dat zij een telefoontje over mijn dienstverband zouden kunnen verwachten; en mijn belastingaangiften, bankdocumenten en loonstrookjes van tevoren gesorteerd. Ook beantwoordde ik elke keer dat ik een e-mail of telefoontje ontving van mijn agent of leningskantoor deze zo snel als ik kon.
Dit alles heeft het proces zeker versneld en heeft bijgedragen aan het goedmaken van de drie tot vier dagen van verloren tijd toen we met de stichting onbekende problemen tegenkwamen. Omdat we ook een goede indruk hadden gemaakt op de agent van de verkoper, konden we gemakkelijk een lagere verkoopprijs en krediet onderhandelen om het zelf te repareren.
Het proces om een huis fysiek te sluiten, duurt ongeveer een uur, althans in mijn ervaring. Ik reed naar het gebouw van mijn lening officier en tekende een stapel papieren ongeveer zo lang als een peuter (zoals, veel papieren). Samen met mijn man, mijn makelaar en een derde waren er ook (in mijn geval een escrow bedrijfsmedewerker) als getuigen.
Toen alles eenmaal was ingediend, ontmoetten mijn man en ik een paar dagen later onze agent in ons nieuwe huis en kregen alle sleutels! U vindt dit niet in een officieel rapport van het proces, maar hier is een absoluut cruciale tip: Bereid je voor op veel gekrijs en "OMG!" Als je eenmaal sluit - ook, misschien een glas (of drie) feest wijn.
Voordat je je koperen armaturen, terrazzo-accenten en macrame inpakt, neem je de tijd om a te sluipen voorvertoning van wat onroerendgoedexperts zeggen zijn de toptrends voor thuis waarin we onze lijsten zullen bekijken 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
