![10 dingen die je nog niet wist over de trouwjurk van Grace Kelly](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Wie onder ons heeft geen visioenen gehad over het kopen van een noodlijdend huis, het opknappen en het verkopen voor een mooie winst? HGTV-shows maken het ronduit eenvoudig - en ook leuk. Maar zelfs veteranen van deze shows en grote professionals soms worstelen om geld te verdienen met huizen omdraaien- of op zijn minst voldoende om de stress en het gedoe waard te maken.
Niet overtuigd? Laten we ons voorstellen dat we een oud huis kopen voor $ 300.000, $ 50.000 investeren in reparaties en verbeteringen en het verkopen voor $ 400.000, met een winst van $ 50.000. Klinkt best goed, toch? Laten we eens kijken hoe de scherpe randen van de realiteit gaten in onze draaiende fantasie kunnen prikken.
Telkens wanneer u een huis verkoopt, begint u met verlies, omdat u gemiddeld 5% tot 6% aan makelaarscommissies gaat betalen. Zelfs als u zelf een makelaar bent, moet u meestal ten minste de commissie van de koperagent betalen van 2,5% tot 3%. Maar voor de meeste mensen betekent dit dat je een huis nodig hebt om ten minste 5% in waarde te waarderen, gewoon om break-even te zijn.
Landelijk gebruiken gemiddelde van een commissie van 5,26%, betalen we $ 21.040 aan makelaarskosten om ons huis van $ 400.000 te verkopen - een bedrag dat zelfs geen marketing of enscenering omvat. Dat brengt onze winst terug tot $ 28.960.
Het remodelleren van shows op HGTV wordt bewerkt om een lang, gecompliceerd proces tot een enkele aflevering te condenseren. De waarheid is dat elk verbouwingsproject tijd kost - en meestal veel meer dan u denkt. Aannemer Tom Silva van PBS's Dit oude huisheeft gezegd je zou verwachten dat een volledige keukenrenovatie twee tot zes maanden duurt. En welk budget en tijdlijn u ook kiest, "het gaat u langer doen en het gaat u meer kosten", vertelde Silva me in januari. Dat komt omdat onverwachte problemen of ontwerpveranderingen bijna altijd opkomen tijdens een grote verbouwing.
En dat is als u zelfs een aannemer kunt krijgen. We zitten midden in een geschoolde arbeidskrachtenen in drukke markten zijn goede bouwprofessionals maanden volgeboekt; het kan weken duren om een callback of een offerte te ontvangen. En zonder het voordeel van een nationaal tv-publiek, is uw aannemer veel minder geneigd om overuren te maken om de klus op uw tijdlijn af te maken als zich complicaties voordoen.
Maar hoe langer u een onroerend goed vasthoudt, hoe langer u overheadkosten betaalt, zoals verzekeringen, onroerendgoedbelasting en energierekeningen. Ervan uitgaande dat u het werk kunt voltooien en het huis binnen zes maanden kunt verkopen - wat waarschijnlijk het geval is optimistisch - u blijft nog een half jaar aan onroerendgoedbelasting, verzekeringen en Gereedschap. Bij de gemiddeld effectief tarief van 1,15%zouden belastingen alleen op een eigendom van $ 300.000 na zes maanden $ 1.725 bedragen; voeg huiseigenaarsverzekeringen plus elektriciteits-, gas- en waterrekeningen toe en onze winst daalt verder.
Wanneer gewone mensen een huis verkopen, hoeven ze zich over het algemeen geen zorgen te maken over het betalen van belastingen op de winst, zelfs als het behoorlijk substantieel is. Als je een huis verkoopt waar je twee van de afgelopen vijf jaar hebt gewoond, je bent geen belasting verschuldigd met een winst van maximaal $ 250.000 ($ 500.000 als u samen getrouwd bent en samen deponeert).
Als u een huis binnen een jaar omkeert, wordt elke winst echter beschouwd als een kortetermijnwinst die wordt belast als regulier inkomen - tegen tarieven zo hoog als 37%, afhankelijk van uw andere inkomsten. Verkoop in het tweede jaar, en de winsten zijn onderhevig aan de meer vergevingsgezinde kapitaalwinst op de lange termijn, die varieert van 0% tot 20%.
Laten we zeggen dat we na commissies en kosten nog $ 25.000 winst hebben. Als we meer dan $ 38,700 per jaar verdienen bij onze dagelijkse werkzaamheden, wordt dat belast met een tarief van minimaal 22%. Onze winst is nu ingekort tot $ 19.500. En we hebben niet eens rekening gehouden met dingen zoals sluitingskosten, die ook duizenden bedragen.
Hoewel het niet eens de helft van de winst is die we voor het eerst voor ogen hadden, zou $ 19.500 een welkome meevaller zijn voor de meesten van ons. Het probleem is dat betaaldag zoveel risico's met zich meebrengt. Het kost een enorme investering in kapitaal, tijd en energie om een huis te kopen en te renoveren.
Er is heel weinig marge voor fouten - en er is de zeer reële mogelijkheid dat u het huis niet kunt verkopen voor wat u had gehoopt. Je zou kunnen achterblijven met een huis dat je niet kunt verkopen, en met kosten die maand na maand blijven opstapelen.
Maar denk eens na: Amerikanen hebben in 2017 meer dan 207.000 huizen omgedraaid—het meest sinds 2006. Professionele huisflippers zeggen dat concurrentie heviger is dan ooit, en dat het veel moeilijker is om geld te verdienen dan in de nasleep van de huisvestingscrisis.
Meer ter zake, veel van die huisflippers stonden in 2006 op het punt van financiële ondergang: tegen 2009, thuis waarden waren gedaald vanaf hun piek in het midden van de jaren 2000, waardoor miljoenen huiseigenaren - en huis-flippers - geconfronteerd werden afscherming. Nieuw onderzoek suggereert zelfs dat huis-flippers het kunnen hebben speelde een grote rol bij het tot stand brengen van de huisvestingscrisis.
Als de verkoop vertraagt of de prijzen in de maanden beginnen te glijden terwijl u geld in een woning giet, kunt u uiteindelijk in een veel andere omgeving verkopen dan u het huis hebt gekocht. De bodem kan sneller uit de woningmarkt vallen dan je kunt zeggen 2008.