Vorige maand was de vijfde verjaardag van de dodelijke, destructieve rampspoed van Superstorm Sandy door New York en New Jersey, waarbij 157 mensen omkwamen en $ 50 miljard aan schade achterbleef. Helaas is New York City dat wel nog steeds niet voorbereid op een steeds grotere overstromingsramp, en het is een van de steden in de VS die het grootste risico lopen te stijgen in de komende decennia.
EEN nieuwe analyse door Zillow ontdekte dat bijna 2 miljoen Amerikaanse huizen ter waarde van bijna $ 1 biljoen verloren zouden gaan als de zeespiegel met gemiddeld zes voet zou stijgen. Nu zullen wateren niet gelijkmatig stijgen en er is geen garantie dat ze zo veel of zeer snel zullen stijgen. Maar het is een realistische schatting aan het einde van de eeuw als er weinig tot geen actie wordt ondernomen om de uitstoot te verminderen. (EEN 2015 studie schat dat de totale uitstoot tot nu toe al voldoende is om ongeveer 5 voet van de zeespiegelstijging op tijd vast te houden.)
Grond nul voor deze dreiging is Miami, waar bijna een kwart (24,2%) van alle huizen tegen het einde van deze eeuw onder water zou kunnen zijn. Alleen al meer dan 37.000 huizen in Miami Beach - een vol
78% van de buurt, ter waarde van $ 33 miljard - zou onder water zijn als de zeespiegel zes voet zou stijgen.In feite zijn vijf van de tien Amerikaanse steden met de meeste risicohuizen (en acht van de top 20) in Florida. Onder hen dreigen bijna een miljoen woningen in Florida met een waarde van meer dan $ 380 miljard enigszins onder water te staan tegen 2100.
Maar het is niet alleen het probleem van Florida. New York City heeft volgens de analyse van Zillow 180.267 huizen - of $ 123,2 miljard waard - in gevaar; in Boston worden 52.694 huizen met een waarde van $ 42,7 miljard bedreigd door hogere zeespiegel. En meer dan de helft (56,6%) van alle huizen in Upper Township, N.J., zou in het water liggen met een stijging van zes voet op zeeniveau, voor een waterverlies van $ 29,3 miljard.
Het Zillow-rapport illustreert dat hoewel veel van de verwachte verliezen aan eigendommen de dure appartementen aan de waterkant van de binnenstad en strandvakantiehuizen zouden raken die je zou verwachten, de stijgende zee niveaus zouden ook veel verwoesting veroorzaken bij gemiddelde huiseigenaren: tweederde van de risicohuizen liggen in de buitenwijken, en 61% wordt gewaardeerd tegen de gemiddelde prijs voor hun gebied of hieronder.
Dat is om verschillende redenen lastig. Ten eerste hebben huiseigenaren met een laag en gemiddeld inkomen veel meer van hun vermogen in huis dan de rijken, die over het algemeen meer aandelen en andere beleggingen bezitten. En inwoners van dure steden kunnen baat hebben bij inspanningen van de overheid, de federale of de gemeentelijke overheid, zoals de verschillende zeeweringen en stormwanden die worden voorgesteld voor New YorkEn BostonDe havens.
In 2016 waarschuwde Freddie Mac-hoofdeconoom Sean Becketti dat klimaatverandering zou kunnen optreden een nog grotere bedreiging voor de economie dan de huisvestingscrisis. Omdat de rijkdom van de meeste Amerikanen opgesloten zit in hun eigen vermogen, redeneerde hij: "Als die huizen onverzekerbaar en onverkoopbaar worden, zullen de waarden van de huizen dalen, misschien tot nul. In tegenstelling tot de [huisvestingscrisis], zullen huiseigenaren niet verwachten dat de waarden van hun huizen ooit zullen herstellen. ' wederopbouw en bedrijven gedwongen te verhuizen, zei hij, kunnen hele gemeenschappen verdwijnen of ontrafelen, en het zal moeilijk zijn om de timing van een dergelijke gebeurtenis - of waarden geleidelijk zullen leeglopen als de oceaan binnendringt, of duik de eerste keer dat een huis in de buurt wordt beschouwd onverzekerbaar.
Dat is behoorlijk nare dingen. En toch heeft het mensen er niet van weerhouden om kust- of laaggelegen eigendommen op te kopen met toenemende overgave. Wat zou dat kunnen veranderen, Redfin chief economist Nela Richardson vertelde me, is een reeks destructieve stormen. "Maar we hebben het gezien met orkaan Sandy en andere echt verwoestende stormen, dat na een paar jaar de ontwikkelaars terugkomen en in dezelfde risicovolle gebieden bouwen", zei ze.
Een reden daarvoor is het National Flood Insurance Program. Een recente aflevering van “Last Week Tonight with John Oliver” dook in de natte werking van het federale overstromingsverzekeringsprogramma, dat in feite huiseigenaren subsidieert die in overstromingsgevoelige gebieden kopen.
Nu is een overstromingsverzekering vrij duur, maar lang niet zo duur als het waarschijnlijk zou moeten zijn, gezien het risico op catastrofale schade: 90% van de rampclaims van FEMA zijn overstromingsgerelateerd.
Het programma was goed bedoeld, ontworpen om huiseigenaren in kust- of rivierfrontgebieden te beschermen tegen alles te verliezen, omdat particuliere verzekeringen hen niet zouden dekken. Maar studies hebben aangetoond dat gesubsidieerde overstromingsverzekering mensen aanmoedigt om te leven en te bouwen in risicovolle gebieden ten koste van andere belastingbetalers.
"Historisch gezien was er geen enorme bouwgolf op Cape Cod tot de overstromingsverzekering dat was geïntroduceerd, ”zei Peter MacDonald, mede-eigenaar en risico-adviseur bij Murray en MacDonald Insurance in Falmouth, Mass. “Daarvoor kon je pas echt bouwen als je contant zou betalen, het was te riskant. Maar als je eenmaal een overstromingsverzekering had afgesloten, zouden de banken zeggen: 'Ja, we kunnen je geld lenen.' "
Het programma is ook al jaren insolvent en betaalt meer dan het kost. Een poging van het Congres in 2012 om de tarieven voor overstromingsverzekeringen beter af te stemmen op de onderliggende risico's met felle terugslag; een groot deel van de wet werd een jaar later ingetrokken. "Mensen die in uiterwaarden wonen, hebben niet echt de volledige kosten van het overstromingsrisico betaald", zegt Ellen Douglas, universitair hoofddocent hydrologie aan de Universiteit van Massachusetts, Boston. “En wanneer verzekeringsmaatschappijen dan hun premies moeten verhogen om de volledige risicokosten te weerspiegelen, kan dit een behoorlijke schok zijn - vaak meer dan huiseigenaren in deze gebieden zich kunnen veroorloven. Het is een echt raadsel. "
Richardson ziet een moreel gevaar in de subsidies. "Er is een soort stimuleringsprobleem. Als huizenkopers en steden en lokale overheden de werkelijke risico's volledig moesten internaliseren, zouden ze andere keuzes kunnen maken, 'zei ze. "Maar zolang de overheid hen een beetje steunt, is het minder waarschijnlijk dat ze het risico van klimaatverandering meenemen in hun aankoopbeslissingen."