Hypotheekmarkt Lending Tree recent gerangschikt zijn beste steden voor de eerste keer dat je een huis koopt, en de resultaten zijn, nou... laten we zeggen dat het geweldig nieuws is als je wilt om te wonen in Little Rock, Ark., waarvan Lending Tree de meest gastvrije Amerikaanse stad bleek te zijn voor het eerst thuis kopers.
Birmingham, Ala., Grand Rapids, Mich., Youngstown, Ohio en Winston, N.C. ronden de top vijf af. En terwijl de twee best scorende steden in het zuiden lagen, bevonden 12 van de top 15 zich in de Rust Belt staten van Ohio, Michigan, Indiana en Pennsylvania, inclusief Indianapolis (nr. 7) en Pittsburgh (Nr. 9). De meest uitdagende steden voor starters waren Denver, New York en San Francisco.
Om tot deze conclusies te komen, beoordeelde Lending Tree de 100 grootste Amerikaanse steden op zes criteria, waaronder verschillende die waren gericht op aanbetalingen - omdat dat het grootste obstakel is voor kopers die voor het eerst in de problemen komen met. Hier is een blik op hun zes categorieën (en waarom ik denk dat een paar van hen misschien veilig worden genegeerd):
Gemiddelde aanbetaling: Sparen voor een aanbetaling is een van de grootste hindernissen bij het kopen van uw eerste huis. Niet dat het gemakkelijk is, maar het is in ieder geval gemakkelijker om $ 20.000 contant te verzinnen dan bijvoorbeeld $ 60.000.
Een kleinere gemiddelde aanbetaling kan erop wijzen dat de huizenprijzen in het gebied gewoon erg laag zijn, of dat verkopers en kredietverstrekkers zich prettiger voelen bij hypotheken met een lage aanbetaling. Een van beide zou een besparende eerste keer thuis koper helpen. De laagste gemiddelde aanbetaling was $ 19.809 in McAllen, Texas.
Aandeel kopers die FHA-financiering gebruiken: Hypotheken ondersteund door de Federal Housing Administration bieden aanbetalingen van slechts 3% en een beetje meer flexibiliteit met schuld-naar-inkomen ratio's en credit scores. Ik weet echter niet zeker hoe belangrijk dit is, naast alle andere aanbetalingsmaatregelen.
Plus, sommige staten en steden bieden hun eigen eerste keer thuis koperprogramma's die nog genereuzer zijn dan FHA-leningen, en deze statistiek lijkt deze plaatsen te negeren of zelfs te bestraffen. Bijna de helft (49%) van de kopers in Grand Rapids gebruikte een FHA-lening, de meeste in het land.
Gemiddeld aanbetalingspercentage: Dit is een andere goede maatregel die het aanbetalingsprobleem vanuit een iets andere invalshoek benadert. In competitieve markten kunnen investeerders beginnende kopers verdringen met aanbiedingen met alleen contanten - d.w.z. een aanbetaling van 100% - die snel huizen ophaalt zonder te hoeven wachten op financieringsrisico's.
Hoewel de gemiddelde vooruitbetalingsmaatregel laaggeprijsde markten beloont, kan deze meten of een duurdere markt überhaupt benaderbaar is voor starters. Het laagste gemiddelde aanbetalingspercentage was in El Paso, Texas, tegen 10% van de verkoopprijs.
Percentage kopers met subprime-tegoed (minder dan 680): Omdat kopers van een eerste woning over het algemeen slechter krediet hebben dan huidige huiseigenaren, beweert Lending Tree dat ze dat zouden doen geconfronteerd worden met minder concurrentie (en dus gemakkelijker tijd hebben om te kopen) in gemeenschappen zonder veel goed krediet kopers.
Maar ik zie niet hoe dat echt helpt. Als er iets is, op basis van de huisvestingscrisis van 2007-08, klinkt een markt met een hoger aandeel van subprime-hypotheken als een hangende implosie waar je uit de buurt wilt blijven, toch? Grand Rapids was hier nummer 1, met een volledige 59% van de kopers met subprime credit scores. Toledo en Akron, Ohio, liepen niet ver achter.
Woningkansindex: Dit meet het aandeel verkochte huizen dat betaalbaar wordt geacht voor een gezin dat het gemiddelde inkomen van het gebied verdient - wat betekent dat uw hypotheekbetaling niet meer dan 30% van uw gezinsinkomen zou bedragen.
Dit is een goede maatstaf om op te letten, omdat de inkomsten en kosten van levensonderhoud zo sterk verschillen in het hele land. Youngstown, Ohio, leidde de natie in deze categorie, met 90,1% van de huizen die betaalbaar werden geacht met een gemiddeld inkomen.
Gemiddelde FHA aanbetaling versus gemiddelde aanbetaling: Het dollarverschil tussen een aanbetaling van 3% op een FHA-lening en een aanbetaling van 20% op een traditionele hypotheek is minder dramatisch in gebieden waar het gemiddelde huis $ 100.000 kost (een verschil van $ 17.000) dan waar het $ 500.000 kost (een verschil van $85,000). Dit probeert de waarde van die FHA-korting vast te leggen.
Grand Rapids was nummer 1, maar ik weet niet zeker of deze statistiek bijzonder nuttig is: San Jose, Californië, waar de gemiddelde aanbetaling was maar liefst $ 152.650, op de zesde plaats in deze categorie - waardoor het vreemd hoog in de algemene ranglijst werd geplaatst, ondanks dat het een nogal helse nachtmerrie van een woningmarkt voor de meeste starters.
Hoewel dit soort ranglijsten nooit perfect zijn en ik geen haast heb om naar Little Rock te verhuizen, moet je toegeven dat het veel gemakkelijker zou zijn om je eerste huis daar te kopen dan in San Francisco.
